Por que o impacto do setor imobiliário se agravou neste ano?

  • O Goldman Sachs elevou sua estimativa do impacto direto do setor imobiliário sobre o crescimento do PIB real da China em 2026 de 1.5 ponto percentual para 1.8 ponto percentual, também ligeiramente acima de 1.7 ponto percentual em 2025. Isso reverte a expectativa anterior de que o impacto diminuiria um pouco neste ano.
  • A atividade efetiva foi mais fraca do que o Goldman Sachs esperava no início do ano: do mês 1 a setembro de 2026, as receitas com cessão de direitos de uso de terrenos, os inícios de construção de novas moradias e o investimento em ativos fixos imobiliários caíram 28%, 25% e 21%, respectivamente, em relação ao ano anterior. A maioria dos indicadores de atividade imobiliária caiu entre 60% e 90% em relação aos picos de 2020–2021, e o ajuste continua.
  • O impacto direto acima abrange construção, serviços imobiliários, demanda por commodities a montante, consumo relacionado à ocupação de moradias e efeitos fiscais associados à cessão de terrenos. Ele mede o impacto do setor imobiliário sobre a economia por vários canais.

Como a transição para a venda de imóveis concluídos prolonga a queda do investimento?

  • A transição da pré-venda para a venda de imóveis concluídos, juntamente com uma fiscalização mais rigorosa dos recursos dos projetos, restringirá as fontes de financiamento das incorporadoras. Com base nisso, o Goldman Sachs avalia que o investimento imobiliário estará sob pressão nos próximos anos e que a queda da atividade de construção será mais profunda e duradoura do que se previa anteriormente.
  • O novo cenário-base do Goldman Sachs prevê que, em 2027, as receitas com cessão de terrenos, os inícios de construção de novas moradias, as vendas de imóveis novos e o investimento em ativos fixos imobiliários caiam mais 20%, 20%, 10% e 17%, respectivamente; as quedas previstas para o ano inteiro de 2026 são, na mesma ordem, 30%, 22%, 8% e 20%. Assim, um impacto menor sobre a economia no próximo ano ainda pode ocorrer ao mesmo tempo que a atividade imobiliária continua a se contrair.
  • A área em construção registrada nas estatísticas também pode ocultar a contração real: alguns projetos paralisados ou encerrados continuam incluídos nela. O Goldman Sachs passou a usar dados de novos inícios de obras para reavaliar a escala das construções em andamento e corrigir esse viés.

Por que o impacto sobre o crescimento diminuirá enquanto o setor imobiliário continua a encolher?

  • O mecanismo central é a redução do peso do setor imobiliário na economia. Segundo a medida mais ampla do Goldman Sachs, que inclui o consumo relacionado à ocupação de moradias e o canal de financiamento baseado em terrenos, a participação do setor no PIB caiu de cerca de 30% no pico para aproximadamente 15% em 2025, e deve se estabilizar em torno de 8% a partir de 2030. À medida que o setor encolhe, o efeito de novas quedas sobre o crescimento geral também diminui.
  • Nesse cenário-base, o Goldman Sachs prevê que o impacto direto caia de 1.8 ponto percentual em 2026 para 1.3 ponto percentual em 2027 e praticamente desapareça por volta de 2030. Essa trajetória depende do ajuste contínuo da atividade imobiliária e de seu peso na economia e não exige que os inícios de obras ou o investimento voltem a crescer no próximo ano.

Os preços das moradias e o consumo das famílias se estabilizarão ao mesmo tempo?

  • O Goldman Sachs avalia que os preços das moradias podem se recuperar mais rapidamente em grandes cidades como Xangai e Shenzhen, onde os estoques já são relativamente baixos. Em outras regiões do país, porém, especialmente nas cidades de menor porte com maior pressão de estoques, os preços podem continuar caindo por vários anos.
  • Os preços das moradias também afetam o consumo por meio da riqueza das famílias. A relação usada no modelo do Goldman Sachs é: para cada redução de 1 yuan no valor das moradias, o consumo anual das famílias diminui na mesma direção em cerca de 0.01 yuan. Esse efeito indireto precisa ser contabilizado separadamente, além do impacto direto mencionado acima.
  • O Goldman Sachs estima que o efeito riqueza negativo das moradias atingiu seu pico em 2024–2025. Sob a hipótese de que os preços dos imóveis usados em todo o país atinjam o fundo em 2030, esse efeito diminuirá gradualmente e desaparecerá no início da década de 2030. Assim, a recuperação dos preços em algumas cidades e o alívio da pressão sobre o consumo nacional seguem cronogramas diferentes.

Por que é difícil aliviar as finanças locais à medida que diminui o impacto sobre o crescimento?

  • Com base no fluxo de caixa das incorporadoras, a equipe imobiliária do Goldman Sachs prevê que o volume de transações de terrenos residenciais em 2035 será mais de 90% menor do que em 2025. As localidades muito dependentes das receitas imobiliárias ainda enfrentam pressão de financiamento e precisam de receitas alternativas ou cortes de despesas.
  • Com base nisso, o Goldman Sachs considera que uma possível janela para ampliar o imposto imobiliário em todo o país está no fim do décimo quinto plano quinquenal ou durante o décimo sexto, isto é, na parte final de 2026–2030 ou em 2031–2035, para ampliar a base tributária local e compensar parcialmente a perda de receitas com terrenos. O momento e o alcance específicos dependerão das condições do mercado imobiliário e da confiança no mercado doméstico.