Goldman Sachs о рынке жилья Китая: сокращение предложения приведёт к стабилизации в 2029 году, а восстановления объёмов нового строительства придётся ждать до 2032 года
Goldman Sachs снизил прогноз структурного спроса на жильё на период 2027–2035 годов на 16%, одновременно повысив прогноз роста цен на жильё в Шанхае и Шэньчжэне за два года. Связующее звено между этими оценками — резкое сокращение предложения нового жилья; цены, инвестиции в строительство и структура сделок будут меняться в разные сроки.
Первоисточник：Goldman SachsПервая публикация на Unhidea：Дата первоисточника：
Главный вывод
По оценке Goldman Sachs, сокращение предложения сначала приведёт к стабилизации цен на жильё, затем ускорение спроса, связанного со сносом зданий, поможет переломить динамику нового строительства и инвестиций, а вторичное жильё постепенно станет преобладать в сделках.
Почему прогноз цен улучшился, несмотря на снижение прогноза спроса?
Goldman Sachs снизил прогноз структурного спроса на жильё в Китае на период 2027–2035 годов на 16% по сравнению с прежней оценкой, но ожидает, что резкое сокращение предложения нового жилья приведёт к стабилизации цен к 2029 году. Ключевая основа прогноза цен — корректировка предложения, а не повышение прогноза спроса.
Контекст этой оценки включает переход к модели продажи готового жилья и ухудшение перспектив формирования запасов жилья, доступного для последующей продажи. Снижение объёма спроса и стабилизация цен могут происходить одновременно, если предложение сократится достаточно сильно, чтобы изменить баланс спроса и предложения.
Насколько повышены ожидания по ценам в Шанхае и Шэньчжэне?
Goldman Sachs повысил прогноз совокупного роста средних цен продажи за два года в Шанхае и Шэньчжэне с 15% до 20%, то есть на 5 процентных пунктов. Это оценка цен для двух городов; в масштабах страны банк ожидает стабилизации к 2029 году.
Таким образом, траектория восстановления различается по регионам и срокам: для Шанхая и Шэньчжэня ожидается более высокий рост цен, тогда как равновесие на общенациональном рынке зависит от дальнейшего сокращения предложения нового жилья.
Когда после стабилизации цен изменится динамика нового строительства и инвестиций?
Goldman Sachs ожидает, что динамика нового жилищного строительства и инвестиций в основные фонды недвижимости изменится к 2032 году благодаря ускорению спроса, связанного со сносом зданий. Согласно его прогнозу, перелом в строительстве наступит примерно на три года позже стабилизации цен на жильё.
Это означает, что улучшение цен на жильё и восстановление строительной активности не будут одновременными: первое обусловлено сокращением предложения, а второму необходима поддержка со стороны ускоряющегося спроса, связанного со сносом зданий. Прогноз цен на 2029 год нельзя напрямую применять к новому строительству и инвестициям.
Что будет преобладать в сделках с жильём к 2035 году?
Goldman Sachs ожидает, что к 2035 году на вторичное жильё придётся 75% сделок с жильём. Этот прогноз предполагает дальнейшее смещение структуры сделок в сторону существующего жилья, что соответствует направлению сокращения предложения новых объектов.
Поэтому для понимания этой корректировки необходимо отдельно рассматривать цены, строительство и структуру сделок: цены на жильё могут стабилизироваться первыми, динамика нового строительства и инвестиций изменится позже, а сделки продолжат смещаться в сторону вторичного жилья.
