Еженедельный обзор рынка жилья Китая: сделки немного сократились, политика обновления городов усилена
На 43-й неделе объем сделок с новым и вторичным жильем снизился относительно предыдущей недели на 4% и 5% соответственно, хотя некоторые новые проекты в Шанхае показали сильные результаты. Goldman Sachs оптимистично оценивает перспективы цен на жилье в Шанхае и Шэньчжэне и одновременно ожидает, что продажи ста крупнейших застройщиков в октябре по-прежнему сократятся на 12% в годовом выражении.
Первоисточник：Goldman Sachs (China) Securities Company LimitedПервая публикация на Unhidea：Дата первоисточника：
Главный вывод
Активность на рынке жилья в целом остается слабой: результаты первичного и вторичного рынков различаются, при этом цены в некоторых новых проектах Шанхая демонстрируют сильную динамику. Политика обновления городов расширила охват проектов реконструкции, однако Goldman Sachs ожидает дальнейшего сокращения активности застройщиков.
Насколько ослабла сделочная активность?
На 43-й неделе площадь проданного нового жилья примерно в 75 городах сократилась на 4% относительно предыдущей недели и на 12% в годовом выражении, а активность поиска нового жилья снизилась на 3,3% за неделю. С начала года площадь проданного нового жилья снизилась в среднем на 12% в годовом выражении и на 18% и 35% по сравнению с аналогичными периодами 2024 и 2023 годов соответственно.
Площадь проданного вторичного жилья примерно в 20 городах за неделю снизилась на 5% по сравнению с предыдущей неделей, но выросла на 9% в годовом выражении. С начала года средний годовой рост составил 2%; показатель был выше уровней аналогичных периодов 2024 и 2023 годов на 11% и 13% соответственно, что лучше результатов нового жилья.
Продажи вторичного жилья по предварительным заявкам оставались в целом стабильными, но число просмотров снизилось на 4% за неделю, а ожидания роста цен как у агентов, так и у продавцов ослабли. Предварительные заявки обычно опережают сделки по данным регистрации на 1–2 недели и могут служить ориентиром для оценки сделок в ближайшее время.
Почему новые проекты Шанхая дают Goldman Sachs основания оптимистично оценивать цены?
Goldman Sachs отметил, что в нескольких недавних проектах Шанхая доля предварительных заявок была высокой, а продажи шли быстро, что привело к повышению цен в некоторых проектах. Это также согласуется с относительно опережающей динамикой цен на жилье в Шанхае по данным Государственного статистического управления.
На этом основании Goldman Sachs сохранил оптимистичный взгляд на средние цены продажи в Шанхае и Шэньчжэне. Однако ожидания роста цен у агентов и продавцов в целом по отслеживаемым городам продолжают ослабевать, а результаты отдельных новых проектов расходятся с общенациональной динамикой сделок.
Предложение сократилось: число новых объявлений в отслеживаемых городах снизилось на 8% за неделю; объем запасов примерно в 20 городах сократился на 0,3% за неделю, а срок реализации запасов составил 26.5 месяца, ниже среднего показателя за сентябрь в 27.2 месяца.
Какие новые меры предусмотрены политикой обновления городов?
Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития и еще пять ведомств выпустили документ, предлагающий планомерно реализовать около 1500 крупных проектов реконструкции старых кварталов и промышленных зон, установить переходный период в 5 лет для изменения назначения земли и расширить каналы инфраструктурных REIT. В программу реконструкции также включены теплосети, эксплуатируемые не менее 20 лет.
Министерство финансов распределило оставшийся лимит долга местных органов власти в размере 550 млрд юаней, включая 250 млрд юаней оставшегося лимита специальных облигаций, с приоритетом для строящихся проектов. Новые проекты будут сосредоточены на «шести сетях», включая городские подземные трубопроводные сети.
План действий Шанхая на 2026–2028 годы предусматривает за три года реконструкцию около 24 млн квадратных метров старых жилых комплексов и комплексную реконструкцию 700 тыс. квадратных метров старого жилья, а также повышение энергоэффективности 12 млн квадратных метров существующего жилья и ускорение обновления городских деревень и коммерческих и офисных зданий.
Как будут развиваться продажи и строительная активность?
На основе данных о продажах примерно в 75 городах Goldman Sachs прогнозирует снижение контрактных продаж ста крупнейших застройщиков в октябре на 12% в годовом выражении, что меньше падения на 14% в сентябре.
На основе данных о спросе и предложении флоат-стекла и модели спроса показатель отслеживания завершенного строительства Goldman Sachs указывает на годовое снижение площади завершенных объектов в октябре примерно в верхней части диапазона двадцати с лишним процентов. Для сравнения, Государственное статистическое управление сообщило о годовом снижении площади завершенных объектов в сентябре на 36%.
Сопоставив тенденции продаж земли в 300 городах и общенациональный показатель отгрузки цемента, Goldman Sachs ожидает, что годовое снижение площади новых строительных проектов, начатых в октябре, также окажется в верхней части диапазона двадцати с лишним процентов. Государственное статистическое управление сообщило о годовом снижении на 26% в сентябре.
