Заполняемость объектов Brixmor восстановилась, компания повысила прогноз на год, но рост в четвёртом квартале может замедлиться
В третьем квартале восстановилась доля площадей, по которым начисляется аренда, а чистый операционный доход сопоставимых объектов вырос на 6,6%; Goldman Sachs видит поддержку на 2027 год со стороны подписанных, но ещё не начавшихся договоров аренды и одновременно следит за ростом безнадёжной задолженности.
Первоисточник：Goldman SachsПервая публикация на Unhidea：Дата первоисточника：
Главный вывод
Рост заполняемости и арендных ставок Brixmor побудил компанию повысить годовой прогноз, однако высокая база сравнения и сроки начала аренды указывают на замедление роста сопоставимых объектов в четвёртом квартале. Безнадёжная задолженность арендаторов также заслуживает внимания.
Как изменились результаты третьего квартала и годовой прогноз?
Средства от операционной деятельности (FFO) Brixmor на акцию по стандарту NAREIT в третьем квартале составили 0.60 доллара, что соответствовало прогнозу Goldman Sachs и на 1,7% превысило консенсус FactSet в размере 0.59 доллара.
Компания повысила обе границы прогнозного диапазона FFO на акцию на 2026 год на 0.01 доллара каждую, до 2.36–2.38 доллара; середина диапазона в 2.37 доллара на 0,4% выше прогноза Goldman Sachs и FactSet в 2.36 доллара.
Чистый операционный доход сопоставимых объектов в третьем квартале вырос на 6,6% год к году, при этом базовая арендная плата обеспечила 4.8 процентного пункта роста. Компания сузила и повысила годовой прогноз роста сопоставимых объектов с 5,00%–5,75% до 5,50%–5,75%.
Почему заполняемость стала сильной стороной результатов?
Доля площадей, по которым начисляется аренда, в третьем квартале составила 91,4%, увеличившись на 1 процентного пункта за квартал и на 1.2 процентного пункта за год. Показатель восстановился после снижения во втором квартале из-за возврата крупных арендованных площадей.
Общая доля площадей с подписанными договорами аренды выросла до 95,6%, на 0.8 процентного пункта за квартал; показатель для небольших магазинов достиг рекордных 92,8%, а для якорных арендаторов вырос до 97,0%.
За 12 месяцев по конец третьего квартала общий прирост денежной арендной платы по новым, продлённым и опционным договорам составил 17,0%, в том числе 37,4% по новым договорам. Goldman Sachs ожидает, что общий прирост сохранится около 15%.
Помимо роста арендных ставок существуют и ограничения со стороны затрат: чистая эффективная арендная плата за повторно сданные площади составила 83% базовой арендной платы против 85% годом ранее.
Почему Goldman Sachs сохраняет оптимизм в отношении 2027 года после замедления в четвёртом квартале?
За первые три квартала года чистый операционный доход сопоставимых объектов вырос на 6,2%, поэтому обновлённый годовой прогноз компании предполагает замедление роста в четвёртом квартале. Goldman Sachs объясняет это более высокой базой сравнения — ростом на 6,0% за аналогичный период прошлого года — и сроками превращения подписанных, но ещё не начавшихся договоров в арендный доход.
Ожидаемая арендная плата по подписанным, но ещё не начавшимся договорам составила 68,9 млн долларов против 60,5 млн долларов годом ранее. Из этой суммы на договоры, начало аренды по которым ожидается в 2027 году, приходится 48,5 млн долларов — больше, чем 29 млн долларов, ожидавшихся к началу в 2026 году на тот же момент прошлого года.
Эти будущие сроки начала аренды поддерживают оценку Goldman Sachs о повторном ускорении роста чистого операционного дохода сопоставимых объектов в 2027 году; разрыв между долей площадей с подписанными договорами и долей площадей, по которым начисляется аренда, в третьем квартале составил 4.2 процентного пункта, сократившись с 4.4 процентного пункта во втором квартале.
Какие факторы повлияют на рост и оценку?
Доходы, которые, как ожидается, не удастся взыскать, составили в третьем квартале 0,92% выручки, превысив предположение Goldman Sachs в 0,60% и годовой прогнозный диапазон компании в 0,60%–0,85%; при этом накопленный показатель за первые три квартала составил 0,64%.
В третьем квартале компания завершила проекты реинвестирования, достигшие стабильной эксплуатации, на сумму 54,6 млн долларов с доходностью по приросту чистого операционного дохода 10%. Объём проектов в работе составил 331,8 млн долларов против 375,3 млн долларов годом ранее, а ожидаемая доходность выросла с 9% до 10%.
Brixmor намерена приобрести Slate Grocery REIT примерно за 2,34 млрд долларов; завершение ожидается в первом квартале 2027 года и по-прежнему зависит от выполнения условий закрытия сделки. Goldman Sachs сохранил рекомендацию «покупать» и целевую цену на 12 месяцев в размере 33 долларов.
