Goldman Sachs’ın Çin konut piyasası değerlendirmesi: Arzdaki daralma 2029 yılında istikrarı destekleyecek, yeni inşaatların toparlanması 2032 yılını bulacak
Goldman Sachs, 2027–2035 dönemi için yapısal konut talebi tahminini %16 düşürürken Şanghay ve Shenzhen’de iki yıllık konut fiyat artışı tahminini yükseltti. İki tahmin arasındaki bağlantı, yeni konut arzındaki keskin daralma; konut fiyatları, inşaat yatırımları ve işlem yapısı farklı takvimlere göre uyum sağlayacak.
Özgün kaynak：Goldman SachsUnhidea’da ilk yayımlanma：Özgün kaynağın tarihi：
Temel çıkarım
Goldman Sachs’a göre arzdaki daralma önce konut fiyatlarının istikrara kavuşmasını sağlayacak, ardından yıkımla bağlantılı talebin hızlanması yeni inşaatların ve yatırımların yön değiştirmesine katkıda bulunacak; ikinci el konutlar ise işlemlerde giderek ağırlık kazanacak.
Talep tahmini düşürülürken fiyat görünümü neden iyileşti?
Goldman Sachs, Çin’in 2027–2035 dönemi için yapısal konut talebi tahminini önceki tahminine göre %16 düşürdü. Buna karşın banka, yeni konut arzındaki keskin daralmanın konut fiyatlarını 2029 yılına kadar istikrara kavuşturmasını bekliyor. Fiyat değerlendirmesini destekleyen temel unsur talep tahmininin yükseltilmesi değil, arzdaki uyum.
Bu değerlendirmenin arka planında tamamlanmış konutların satışına dayalı modele geçiş ve gelecekte satışa sunulabilecek stokların akışındaki bozulma yer alıyor. Talebin ölçeğinin küçülmesi ve fiyatların istikrara kavuşması aynı anda gerçekleşebilir; bunun için arzdaki daralmanın arz-talep dengesini değiştirmeye yetecek kadar büyük olması gerekir.
Şanghay ve Shenzhen için fiyat beklentileri ne kadar yükseltildi?
Goldman Sachs, Şanghay ve Shenzhen’de iki yıllık ortalama satış fiyatlarındaki kümülatif artış tahminini %15 seviyesinden %20 seviyesine, yani 5 yüzde puan yükseltti. Bu, iki kente ilişkin fiyat değerlendirmesi; ülke genelinde ise 2029 yılına kadar istikrar bekleniyor.
Dolayısıyla bu toparlanma süreci bölgeye ve zamana göre farklılık gösteriyor: Şanghay ve Shenzhen için daha yüksek fiyat artışı beklenirken ülke genelindeki piyasanın dengelenmesi, yeni konut arzının daralmayı sürdürmesine bağlı.
Fiyatlar istikrara kavuştuktan sonra yeni inşaatlar ve yatırımlar ne zaman yön değiştirecek?
Goldman Sachs, yıkımla bağlantılı talebin hızlanmasının etkisiyle yeni konut inşaatlarının ve gayrimenkul sabit varlık yatırımlarının 2032 yılına kadar yön değiştirmesini bekliyor. Bankanın takvimine göre inşaat tarafındaki dönüm noktası, konut fiyatlarının istikrara kavuşmasından yaklaşık üç yıl sonra gelecek.
Bu, konut fiyatlarındaki iyileşme ile inşaat faaliyetlerindeki toparlanmanın eş zamanlı olmayacağı anlamına geliyor: İlkini arzdaki daralma desteklerken ikincisi yıkımla bağlantılı talebin hızlanmasına ihtiyaç duyuyor. 2029 yılına ilişkin fiyat değerlendirmesi yeni inşaatlara ve yatırımlara doğrudan uygulanamaz.
2035 yılına kadar konut işlemlerinde ne ağırlık kazanacak?
Goldman Sachs, 2035 yılına kadar konut işlemlerinin %75 oranındaki bölümünü ikinci el konutların oluşturmasını bekliyor. Bu tahmin, işlem yapısının mevcut konutlara daha fazla kaymasına işaret ediyor ve yeni konut arzındaki daralmanın yönüyle örtüşüyor.
Dolayısıyla bu uyum sürecini anlamak için fiyatlara, inşaata ve işlem yapısına ayrı ayrı bakmak gerekiyor: Konut fiyatları önce istikrara kavuşabilir, yeni inşaatlar ve yatırımlar daha sonra yön değiştirebilir ve işlemler ikinci el konutlara kaymayı sürdürebilir.
