İşlemler ne kadar zayıfladı?

  • 43. haftada yaklaşık 75 şehirde satılan yeni konutların alanı haftalık %4, yıllık %12 azaldı; yeni konut arama etkinliği ise haftalık %3,3 geriledi. Yılbaşından bu yana satılan yeni konut alanı yıllık bazda ortalama %12 azaldı ve 2024 ile 2023 yıllarının aynı dönemlerine göre sırasıyla %18 ve %35 düştü.
  • Yaklaşık 20 şehirde satılan ikinci el konutların alanı o hafta haftalık %5 azalırken yıllık %9 arttı. Yılbaşından bu yana yıllık bazda ortalama %2 artan alan, 2024 ve 2023 yıllarının aynı dönemlerinden sırasıyla %11 ve %13 daha yüksek gerçekleşerek yeni konutları geride bıraktı.
  • İkinci el konutlarda ön talebe dayalı satışlar genel olarak istikrarlıydı; ancak konut gösterimlerinin sayısı haftalık %4 düştü ve hem emlakçıların hem de satıcıların konut fiyatlarında artış beklentileri geriledi. Ön talepler genellikle kayıt verilerine dayalı işlemlerden 1 ila 2 hafta önce gelir ve yakın dönemdeki işlemlere ilişkin ipuçları sağlayabilir.

Şanghay’daki yeni projeler Goldman Sachs’ı konut fiyatları konusunda neden iyimser kılıyor?

  • Goldman Sachs, Şanghay’da yakın zamanda satışa çıkan birçok projede ön talep oranlarının yüksek ve satışların hızlı olduğunu, bunun bazı projelerin satış fiyatlarını yükselttiğini gözlemledi. Bu performans, Ulusal İstatistik Bürosu verilerinde Şanghay’ın görece önde gelen konut fiyatı seyriyle de örtüşüyor.
  • Buna dayanarak Goldman Sachs, Şanghay ve Şencın’daki ortalama satış fiyatlarına ilişkin iyimser görüşünü korudu. Bununla birlikte, izlenen şehirlerin genelinde emlakçıların ve satıcıların fiyat artışı beklentileri zayıflamaya devam ediyor; bazı yeni projelerin performansı ülke genelindeki işlem eğilimiyle örtüşmüyor.
  • Arz daraldı: izlenen şehirlerde yeni ilan sayısı haftalık %8 azaldı; yaklaşık 20 şehirde stok miktarı haftalık %0,3 düşerken stok eritme süresi 26.5 ay oldu ve Eylül ayındaki 27.2 aylık ortalamanın altında kaldı.

Kentsel yenileme politikaları hangi yeni düzenlemeleri getirdi?

  • Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ile diğer beş kurum, eski mahallelerde ve eski sanayi alanlarında yaklaşık 1500 büyük dönüşüm projesinin düzenli biçimde uygulanmasını, arazi kullanım amacı için 5 yıllık geçiş süresi belirlenmesini ve altyapı GYO kanallarının genişletilmesini öneren bir belge yayımladı. 20 yılını doldurmuş ısıtma şebekeleri de yenileme kapsamına alındı.
  • Maliye Bakanlığı, yerel yönetimlerin kalan 550 milyar yuanlık borçlanma kotasını tahsis etti; bunun 250 milyar yuanı özel tahvillerin kalan kotasından oluşuyor ve öncelik inşaatı süren projelere veriliyor. Yeni projeler ise kentsel yer altı boru hatları da dahil olmak üzere “altı ağa” odaklanacak.
  • Şanghay’ın 2026–2028 eylem planı, üç yıl içinde yaklaşık 24 milyon metrekare eski konut yerleşkesinin yenilenmesini, 700 bin metrekare eski konutun kapsamlı biçimde dönüştürülmesini ve mevcut konutların 12 milyon metrekarelik bölümünde enerji verimliliği iyileştirmeleri yapılmasını öngörüyor; kent içi köylerle ticari ve ofis binalarının yenilenmesi de hızlandırılacak.

Satış ve inşaat faaliyetleri bundan sonra nasıl gelişecek?

  • Yaklaşık 75 şehirden gelen satış verilerine dayanarak Goldman Sachs, en büyük yüz gayrimenkul geliştiricisinin sözleşmeli satışlarının Ekim ayında yıllık bazda %12 düşmesini bekliyor; bu düşüş, Eylül ayındaki %14 düşüşten daha sınırlı.
  • Float cam arz ve talebi ile talep modeline dayanan Goldman Sachs tamamlanma takip göstergesi, Ekim ayında tamamlanan alanın yıllık düşüşünün yüzde yirmili rakamların üst kısmında olduğunu gösteriyor. Karşılaştırma için Ulusal İstatistik Bürosu, Eylül ayında tamamlanan alanın yıllık %36 düştüğünü açıkladı.
  • 300 şehirdeki arazi satış eğilimlerini ve ülke genelindeki çimento sevkiyat oranını birlikte değerlendiren Goldman Sachs, Ekim ayında yeni başlanan inşaat alanındaki yıllık düşüşün de yüzde yirmili rakamların üst kısmında olmasını bekliyor. Ulusal İstatistik Bürosu’nun Eylül ayı için açıkladığı yıllık düşüş %26 oldu.