Üçüncü çeyrek sonuçları ve yıllık beklentiler nasıl değişti?

  • Brixmor’un üçüncü çeyrekte NAREIT standardına göre hisse başına faaliyetlerden sağlanan fonu (FFO) 0.60 dolar oldu; bu, Goldman Sachs’ın tahminiyle uyumlu ve FactSet piyasa konsensüsü olan 0.59 doların %1,7 üzerindeydi.
  • Şirket, 2026 yılı hisse başına FFO beklenti aralığının her iki sınırını 0.01 dolar artırarak 2.36–2.38 dolara yükseltti; 2.37 dolarlık orta nokta, Goldman Sachs ve FactSet’in 2.36 dolarlık tahmininin %0,4 üzerinde.
  • Üçüncü çeyrekte karşılaştırılabilir mülklerin net faaliyet geliri yıllık %6,6 arttı; temel kira bu artışa 4.8 yüzde puan katkıda bulundu. Şirket, karşılaştırılabilir mülkler için yıllık büyüme beklentisini %5,00–%5,75 aralığından %5,50–%5,75 aralığına daraltıp yükseltti.

Doluluk oranı neden bu sonuçların öne çıkan noktası oldu?

  • Üçüncü çeyrekte kira ödenen doluluk oranı %91,4 oldu; önceki çeyreğe göre 1 yüzde puan, geçen yılın aynı dönemine göre 1.2 yüzde puan arttı. Oran, ikinci çeyrekte geniş kiralık alanların geri alınması nedeniyle düştükten sonra bu çeyrekte toparlandı.
  • İmzalanmış sözleşmelere göre toplam doluluk oranı önceki çeyreğe kıyasla 0.8 yüzde puan artarak %95,6 seviyesine çıktı; küçük mağazaların doluluk oranı rekor düzey olan %92,8 seviyesine, ana kiracıların doluluk oranı ise %97,0 seviyesine yükseldi.
  • Üçüncü çeyrek sonuna kadar geçen 12 ayda yeni, yenilenen ve opsiyonlu sözleşmelerde toplam nakit kira artışı %17,0 oldu; yeni sözleşmelerdeki artış %37,4 seviyesindeydi. Goldman Sachs, toplam artışın %15 civarında kalabileceğini öngörüyor.
  • Kira artışının yanı sıra maliyet kısıtları da var: yeniden kiralanan alanların net efektif kirası, temel kiranın %83 kadarıydı; bu oran bir yıl önceki %85 seviyesinin altında.

Dördüncü çeyrekteki yavaşlamaya rağmen Goldman Sachs neden 2027 yılı için iyimser?

  • Bu yılın ilk üç çeyreğinde karşılaştırılabilir mülklerin net faaliyet geliri %6,2 arttı; dolayısıyla şirketin güncellenmiş yıllık beklentisi dördüncü çeyrekte büyümenin yavaşlayacağına işaret ediyor. Goldman Sachs bunu, geçen yılın aynı dönemindeki %6,0 büyümenin oluşturduğu yüksek karşılaştırma bazına ve imzalanmış ancak henüz başlamamış sözleşmelerin kira gelirine dönüşme zamanlamasına bağlıyor.
  • İmzalanmış ancak henüz başlamamış sözleşmelerden beklenen kira tutarı, bir yıl önceki 60,5 milyon dolardan 68,9 milyon dolara yükseldi. Bunun 48,5 milyon dolarlık kısmının 2027 yılında kira getirmeye başlaması bekleniyor; bu, geçen yılın aynı döneminde 2026 yılında başlaması beklenen 29 milyon doların üzerinde.
  • Bu ileride başlayacak sözleşmeler, Goldman Sachs’ın karşılaştırılabilir mülklerin net faaliyet geliri büyümesinin 2027 yılında yeniden hızlanacağı görüşünü destekliyor; üçüncü çeyrekte sözleşmeye bağlanmış doluluk ile kira ödenen doluluk arasındaki fark 4.2 yüzde puan oldu ve ikinci çeyrekteki 4.4 yüzde puandan daraldı.

Hangi faktörler büyümeyi ve değerlemeyi etkileyecek?

  • Üçüncü çeyrekte tahsil edilmesi beklenmeyen gelir, toplam gelirin %0,92 kadarını oluşturdu; bu oran Goldman Sachs’ın %0,60 varsayımının ve şirketin yıllık %0,60–%0,85 beklenti aralığının üzerindeydi. Bununla birlikte, ilk üç çeyreğin kümülatif oranı %0,64 oldu.
  • Şirket üçüncü çeyrekte istikrarlı faaliyete ulaşan 54,6 milyon dolar tutarında yeniden yatırım projesini tamamladı; ek net faaliyet geliri getirisi %10 oldu. Planlanan projelerin tutarı, bir yıl önceki 375,3 milyon dolardan düşük olarak 331,8 milyon dolar seviyesindeydi; beklenen getiri ise %9 seviyesinden %10 seviyesine yükseldi.
  • Brixmor, Slate Grocery REIT’i yaklaşık 2,34 milyar dolara satın almayı planlıyor. İşlemin 2027 yılının ilk çeyreğinde tamamlanması bekleniyor ve tamamlanma koşullarına bağlı olmaya devam ediyor. Goldman Sachs, alım tavsiyesini ve 12 aylık 33 dolarlık hedef fiyatını korudu.