Goldman Sachs: Thị trường bất động sản Trung Quốc suy giảm sâu hơn, vì sao lực cản đối với kinh tế vẫn sẽ dần giảm?

Vì sao lực cản từ bất động sản lại tăng trong năm nay?

Goldman Sachs nâng ước tính lực cản trực tiếp của bất động sản đối với tăng trưởng GDP thực của Trung Quốc năm 2026 từ 1.5 điểm phần trăm lên 1.8 điểm phần trăm, cũng nhỉnh hơn mức 1.7 điểm phần trăm của năm 2025. Điều này đảo ngược dự báo trước đó rằng lực cản sẽ giảm phần nào trong năm nay.
Hoạt động thực tế yếu hơn dự báo đầu năm của Goldman Sachs: từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2026, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số nhà ở mới khởi công và đầu tư tài sản cố định bất động sản lần lượt giảm 28%, 25% và 21% so với cùng kỳ. Phần lớn chỉ số hoạt động bất động sản đã giảm 60%–90% so với đỉnh giai đoạn 2020–2021, và quá trình điều chỉnh vẫn tiếp diễn.
Lực cản trực tiếp nêu trên bao gồm xây dựng, dịch vụ bất động sản, nhu cầu hàng hóa thượng nguồn, tiêu dùng liên quan đến việc dọn vào nhà và tác động tài khóa liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó đo lường ảnh hưởng của bất động sản đối với nền kinh tế qua nhiều kênh.

Việc chuyển từ bán trước sang bán nhà đã hoàn thiện, cùng với tăng cường giám sát vốn dự án, sẽ thu hẹp nguồn vốn của chủ đầu tư. Trên cơ sở đó, Goldman Sachs nhận định đầu tư bất động sản sẽ chịu áp lực trong vài năm tới, còn hoạt động xây dựng sẽ giảm sâu và kéo dài hơn dự báo trước đây.
Kịch bản cơ sở mới của Goldman Sachs dự báo trong năm 2027, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số nhà ở mới khởi công, doanh số nhà mới và đầu tư tài sản cố định bất động sản sẽ giảm thêm lần lượt 20%, 20%, 10% và 17%; mức giảm dự báo tương ứng cho cả năm 2026 là 30%, 22%, 8% và 20%. Vì vậy, lực cản đối với kinh tế giảm vào năm tới vẫn có thể xảy ra đồng thời với việc hoạt động bất động sản tiếp tục thu hẹp.
Diện tích đang xây dựng theo thống kê cũng có thể che khuất mức thu hẹp thực tế: một số dự án tạm dừng hoặc chấm dứt vẫn được tính trong diện tích này. Lần này, Goldman Sachs chuyển sang dùng dữ liệu khởi công mới để đánh giá lại quy mô đang xây dựng nhằm điều chỉnh sai lệch đó.

Cơ chế cốt lõi là tỷ trọng bất động sản trong nền kinh tế giảm. Theo thước đo rộng hơn của Goldman Sachs, bao gồm tiêu dùng khi dọn vào nhà và kênh tài chính đất đai, tỷ trọng bất động sản trong GDP đã giảm từ khoảng 30% ở mức đỉnh xuống khoảng 15% vào năm 2025, và được dự báo ổn định ở khoảng 8% từ năm 2030. Khi quy mô thu hẹp, tác động của sự suy giảm tiếp theo lên tốc độ tăng trưởng chung cũng sẽ yếu đi.
Theo kịch bản cơ sở này, Goldman Sachs dự báo lực cản trực tiếp sẽ giảm từ 1.8 điểm phần trăm năm 2026 xuống 1.3 điểm phần trăm năm 2027, và về cơ bản tiêu tan vào khoảng năm 2030. Quỹ đạo này phụ thuộc vào sự điều chỉnh liên tục của hoạt động bất động sản và tỷ trọng của lĩnh vực này trong nền kinh tế, không đòi hỏi khởi công hay đầu tư trở lại tăng trưởng vào năm tới.

Goldman Sachs nhận định giá nhà có thể phục hồi nhanh hơn ở các thành phố lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến, nơi lượng hàng tồn kho đã tương đối thấp. Tuy nhiên, tại các khu vực khác trên cả nước, đặc biệt là các thành phố cấp thấp hơn chịu áp lực tồn kho lớn, giá nhà có thể tiếp tục giảm trong vài năm.
Giá nhà còn ảnh hưởng đến tiêu dùng thông qua tài sản hộ gia đình. Mối quan hệ được sử dụng trong mô hình của Goldman Sachs là: cứ mỗi 1 nhân dân tệ giá trị nhà ở giảm, tiêu dùng hộ gia đình hằng năm cũng giảm khoảng 0.01 nhân dân tệ. Tác động gián tiếp này cần được tính riêng ngoài lực cản trực tiếp nêu trên.
Goldman Sachs ước tính hiệu ứng tài sản nhà ở tiêu cực đạt đỉnh trong giai đoạn 2024–2025; với giả định giá nhà ở thứ cấp trên toàn quốc chạm đáy vào năm 2030, hiệu ứng này sẽ dần suy yếu và tiêu tan vào đầu thập niên 2030. Vì vậy, sự phục hồi giá ở một số thành phố và việc giảm áp lực tiêu dùng trên toàn quốc diễn ra theo thời điểm khác nhau.

Dựa trên dòng tiền của các chủ đầu tư, nhóm bất động sản của Goldman Sachs dự báo khối lượng giao dịch đất ở năm 2035 sẽ giảm hơn 90% so với năm 2025. Các địa phương phụ thuộc nhiều vào nguồn thu bất động sản vẫn đối mặt với áp lực tài trợ và cần nguồn thu thay thế hoặc cắt giảm chi tiêu.
Trên cơ sở đó, Goldman Sachs cho rằng thời điểm có thể mở rộng thuế bất động sản trên toàn quốc là vào cuối Kế hoạch năm năm lần thứ mười lăm hoặc trong Kế hoạch năm năm lần thứ mười sáu, tức giai đoạn cuối của 2026–2030 hoặc giai đoạn 2031–2035, nhằm mở rộng cơ sở thuế địa phương và bù đắp một phần nguồn thu đất đai bị mất. Thời điểm và phạm vi cụ thể phụ thuộc vào tình hình thị trường nhà ở và niềm tin thị trường trong nước.