需求预测下调，为什么房价判断反而改善？

  • 高盛将2027—2035年中国住房结构性需求预测较此前下调16%，但预计新房供给大幅收缩，将推动住房价格到2029年企稳。支撑价格判断的关键是供给调整，而非需求预测上修。
  • 这一判断的背景包括向现房销售模式转型，以及后续可供销售的库存管线恶化。需求规模降低与价格企稳可以同时发生，前提是供给收缩足以改变供需平衡。

上海、深圳的价格预期上调了多少？

  • 高盛把上海、深圳的两年平均售价累计涨幅预测从15%提高至20%，上调5个百分点。这是对两座城市的价格判断，全国层面的判断则是到2029年企稳。
  • 因此，这条修复路径存在地域和时间差：上海、深圳获得更高的价格涨幅预期，全国市场的平衡则依赖新房供给持续收缩。

价格企稳后，开工和投资何时转向？

  • 高盛预计，新开工和房地产固定资产投资到2032年转向，驱动因素是拆迁需求加速。按其时间表，建设端的转折比房价企稳晚约三年。
  • 这意味着房价改善与建设活动回升并不同步：前者由供给收缩推动，后者需要拆迁需求加速提供支撑，不能把2029年的价格判断直接套用到开工和投资。

到2035年，住房交易将以什么为主？

  • 高盛预计，到2035年二手房将占住房交易的75%。这一预测对应交易结构进一步向存量住房倾斜，与新房供给收缩的方向相呼应。
  • 因此，理解这轮调整需要分开看价格、建设和交易结构：住房价格可以先企稳，开工投资随后转向，而交易主体继续向二手房迁移。