住宅需求为何看似稳定，新房市场却继续萎缩？

  • 花旗预计2027年全国新房与二手房住宅成交面积合计约12.6亿平方米，较2026年预测下降约3%，但仍接近13亿平方米；二手房增长将部分抵消新房萎缩。
  • 二手房价格可由买卖双方协商，房屋质量、位置和交付也更确定。花旗预计2027年二手住宅成交面积同比增长5%至6.93亿平方米，成交额增长3%至7.7万亿元，占住宅成交额的58%。
  • 转向二手房已有迹象：2026年前8个月，所跟踪的36个城市二手住宅成交套数同比增长3%，新房套数下降10%。

哪些城市可能先迎来房价拐点？

  • 花旗预计上海、北京、深圳等就业人口较多、交易流动性较好且供需更健康的城市，将率先出现二手房价格拐点。2026年9月上海二手房价格同比上涨0.8%，北京和深圳分别下降2.5%和1.5%，跌幅收窄。
  • 高成交量有助于消化高成本存量房：房屋换手后，持有成本更接近当前市场价格，等待价格反弹后卖出的业主可能减少。所跟踪39城的二手房挂牌量截至2026年10月较上年末下降3%。
  • 企稳仍不均衡：主要一线城市二手房价格较各自历史高点低37%—44%，国家统计局70城二手房价格指数在2026年8月仍同比下降5.1%。花旗估计，36城还有约221万套潜在二手房源未挂牌，约为现有挂牌量的49%。

新房供给缩减能多快消化库存？

  • 花旗预计2027年住宅新开工面积同比下降约21%至2.55亿平方米，竣工面积下降22%至2.45亿平方米，均回到约2000年前后的水平。融资趋紧、现房销售和去库存要求，使开发商拿地与施工更谨慎。
  • 供给收缩快于销售，有助于去库存。2026年9月，80城广义新房库存面积同比下降6%；但销售疲弱使库存去化周期升至36个月，远高于约17个月的历史平均。
  • 城市差异明显：一线城市新房去化周期为22个月，花旗认为相对于约24个月的建设周期较可控；低线城市库存压力则更大。

现房销售为何压低开发投资？

  • 花旗预计2027年全国新建住宅销售额同比下降11%至5.6万亿元，销售面积降至约5.6亿平方米；购房偏好转向二手房，加上人口与房价预期压力，继续削弱新房需求。
  • 现房销售拉长资金回收周期，开发商要维持相同销售规模，需要投入更多资金。花旗预计房地产开发投资2027年同比下降24%至4.9万亿元，降幅大于销售额。
  • 在土地价格尚未调整的情景下，花旗测算开发商维持类似销售规模需多投入70%—120%自有资金，项目内部收益率可能从约20%—25%降至3%—7%。

政策支持能覆盖哪些需求？

  • 2026年10月起实施的首套房贷贴息，针对面积不超过120平方米、总价不超过150万元的住房，符合条件的贷款本金最高100万元，年贴息1个百分点、最长5年。
  • 花旗认为贴息更利于三四线城市及二线城市外围的普通住宅。按40城2026年前8个月成交测算，符合面积和价格条件的新房、二手房分别占33%和约55%；花旗估计政策可使全国新房销售边际增加1%—2%。
  • 政策托底的同时，土地收入下降仍压制地方财政。花旗预计2027年土地出让收入占地方政府收入的16%，低于2020年峰值44%；2026年前8个月地方政府财政赤字为9.7万亿元。