成交转弱到了什么程度？

  • 第43周，约75城新房成交面积环比下降4%、同比下降12%，新房搜索活跃度环比下降3.3%。年初至今，新房成交面积平均同比下降12%，较2024年和2023年同期分别下降18%和35%。
  • 约20城二手房成交面积当周环比下降5%，但同比增长9%；年初至今平均同比增长2%，较2024年和2023年同期分别高11%和13%，表现强于新房。
  • 二手房认购销售基本稳定，但看房量环比下降4%，中介和卖家的房价上涨预期均有所回落。认购通常领先登记口径成交1至2周，可为近期成交提供观察线索。

上海新盘为何让高盛看好房价？

  • 高盛观察到，上海近期多个新盘认购率较高、去化较快，带动部分项目售价上涨；这一表现也与国家统计局数据中上海相对领先的房价走势相呼应。
  • 据此，高盛维持对上海和深圳平均售价的乐观看法。不过，监测城市整体的中介及卖家涨价预期仍在走弱，局部新盘表现与全国成交趋势并不一致。
  • 供应端出现收缩：监测城市新增挂牌量环比减少8%；约20城库存余额环比下降0.3%，库存去化周期为26.5个月，低于9月平均的27.2个月。

城市更新政策带来了哪些新安排？

  • 住建部等六部门发布文件，提出有序实施约1500个老旧街区和老旧厂区重大改造项目，并设置5年土地用途过渡期、拓展基础设施REITs渠道；运行满20年的供热管网也纳入改造范围。
  • 财政部下达5500亿元地方政府债务剩余额度，其中2500亿元为专项债剩余额度，优先保障在建项目；新项目则聚焦包括城市地下管网在内的“六网”。
  • 上海2026—2028年行动计划提出，三年内改造约2400万平方米老旧住宅小区、综合改造70万平方米旧住房，并对1200万平方米既有住宅实施节能改造，同时加快城中村及商办楼宇更新。

销售与建设活动接下来如何演变？

  • 根据约75城销售数据，高盛预计百强房企10月合同销售额同比下降12%，降幅较9月的14%收窄。
  • 基于浮法玻璃供需及需求模型，高盛的竣工跟踪指标显示10月竣工面积同比降幅约为百分之二十几的高段；作为对照，国家统计局公布的9月竣工面积同比下降36%。
  • 结合300城土地销售趋势和全国水泥发运率，高盛预计10月新开工面积同比降幅也在百分之二十几的高段；9月国家统计局公布的同比降幅为26%。