黄金周后，内地二手房成交降温了吗？

  • 成交仍高于去年，但增速已回落。10月前18天，25城实时二手房销量同比增长26%，低于10月首周的40%—50%。
  • 同一组城市也显示放缓：9城成交在10月1—7日同比增长52%，10月8—18日降至24%，节后增长力度明显减弱。
  • 城市表现并不一致，南昌和厦门月内销量分别同比增长62%和61%。实时成交领先官方登记数周，反映的是更靠前的交易变化。

信心回升，是否已经带动价格企稳？

  • 交易登记呈现一手弱、二手强：19城一手房周度登记同比下降29%，前期为增长18%；12城二手房登记保持同比增长15%。
  • 经理信心改善，但看房量偏弱。信心指数由51升至54，上海由51升至55、深圳由55升至57；全国看房量同比持平，一线城市下降16%。
  • 挂牌价格与供应仍有压力：一线城市冰山挂牌均价指数环比下降0.1%；10城二手房挂牌量环比增加0.2%，一线城市增加0.4%，但较3月高点仍少约4%。

香港新盘为何能在提价后继续售罄？

  • 两个项目的已推批次均售罄，同时保留较周边二手房的价格折让。The Atlas第二批220套每平方英尺1.47万港元，较首批高3%，较二手房低8%。
  • Sierra Sea第2C期首批142套每平方英尺1.41万港元，较上一期高25%，仍较二手房低10%，同样全部售出。
  • 开发商随后继续提价推售：The Atlas第四张价单均价升至1.50万港元，Sierra Sea第二批升至1.47万港元；两者仍分别较二手房低7%和6%。

新盘热销，香港二手楼价也在上涨吗？

  • 二手成交偏淡。35个主要屋苑周成交38套，环比持平、同比下降41%；15个屋苑周末预约看房量环比下降1%、同比增长5%。
  • 楼价由升转跌：住宅价格指数当周环比下降0.7%，前期上涨0.7%。年内累计上涨11.1%，已进入摩根大通全年10%—15%的目标区间。
  • 估值指标同步转弱，中原估价指数由52.2降至49.5，为2025年6月以来首次低于50。报告预计2026年下半年楼价维持区间波动。

预售政策怎样影响下一年的销售判断？

  • 政策执行是报告提出的关键变量。其专家交流指出，地方严格落实逐步退出预售的“828”政策，尤其涉及按揭须待项目竣工后才能放款的要求。
  • 在上述政策执行及开发商减少拿地的背景下，报告提出2027年新房销售可能下降20%—30%的判断，压力指向后续开发与销售规模。
  • 摩根大通认为，投资物业业务较多的开发商更具韧性；信用选择上偏好收益率约10%的龙湖债券曲线。