成交回暖，主要靠新房还是二手房？

  • 二手房是9月成交的主要支撑：登记面积同比增长11.5%，新房与二手房合计成交面积仍同比下降3%，回暖集中在存量住房交易。
  • 新房销售降幅扩大：9月销售额、销售面积同比分别下降20%、21%，8月分别下降12%、15%。二手房活跃与开发商销售走弱同时存在。
  • 黄金周核心城市表现更强：26城二手房成交量同比增长53%，所有跟踪城市均增长；13城新房增长41%，但增量集中于少数城市，市场分化延续。

核心城市房价为何率先出现转机？

  • 核心城市已有价格改善信号。报告引用中原数据，上海、北京二手房价格年初至今分别上涨5%、1.8%；一线城市二手房挂牌量持续下降。
  • 全国房价仍在下行：9月70城新房价格同比下降3.0%、环比下降0.1%；二手房同比下降4.8%、环比下降0.3%，局部改善与全国走势仍有距离。
  • 报告预计，2027年可能成为核心城市房价明显修复的起点，并支撑当地布局较多房企的资产价值；多数二线城市的恢复节奏可能落后。

销售局部回暖，开发建设跟上了吗？

  • 竣工继续收缩：9月竣工面积同比下降36%，降幅较8月的28%扩大，为22个月最大降幅；当月仅约2200万平方米，接近2004年同期水平。
  • 新开工仍处低位：9月同比下降26%至4100万平方米，规模接近2002年同期。降幅较8月的31%收窄，但新增项目规模依然偏弱。
  • 投资与拿地尚未同步转强：前三季度房地产投资同比下降20.6%；9月300城土地成交面积、金额分别下降约36%、12%，一线城市则录得增长。

政策怎样影响购房预期与需求？

  • 花旗认为，8月至10月的政策组合改善了买卖双方的房价预期，并释放改善需求；9月以来更积极的媒体报道，也伴随重点城市挂牌量和议价折扣减少。
  • 供给节奏是一线城市的重要支撑。报告认为，现房销售约束新增土地供应，而一线库存去化周期约18个月，相比2至3年的新项目开发周期处于可控范围。
  • 按揭利息补贴面向低线及二线外围市场的入门需求。按中指院统计，40个重点城市中，33%的新房、56%的二手房交易符合资格；二线城市灵活实施现房销售有助于降低转型扰动。

房价改善为何未必带来房企盈利修复？

  • 报告指出，行业股价已受进一步政策支持预期、沪京房价企稳及9至10月销售改善推动而反弹，市场交易的重点偏向政策与资产价格。
  • 长期压力来自现房销售转型：开发商需要等待更久才能回笼资金，现金周转周期拉长，可能压低利润和净资产收益率，同时令新房市场规模缩小。
  • 因此，花旗对长期销售及盈利保持谨慎，份额提升者是例外；核心城市资产价值获得支撑，与开发商整体盈利承压可以同时发生。