樓市改善後，為何項目銷售仍有冷熱之分？

  • 滙豐於10月19日至21日走訪滬杭住宅項目，認為市場較第一季上次走訪時逐步改善；但一手房銷售動能已從3月至4月的季節性高峰放緩，部分豪宅項目下半年開始借助中介銷售。
  • 表現較好的項目往往同時具備較佳的產品品質、較高的空間使用效率、附近新房供應有限或定位差異化等條件。開發商也在縮小每批推盤規模，以維持較高的去化率。
  • 另一方面，總價3000萬至4000萬元的豪宅因供應集中，買家有更多選擇，銷售速度受到拖累。滙豐稱房價整體穩定，受現房銷售改革影響的後續新盤預計會小幅提價。

現房銷售改革對開發商有多大影響？

  • 綠城表示，購房者對「828」政策改革最初的觀望情緒已有緩和，改革對其9月至10月銷售的影響不顯著，也小於公司此前預期。
  • 公司透過車位和管理費折扣等方式促銷，並鼓勵買家支付40%至50%的首付款；監管帳戶的政策實施方式仍不明朗。
  • 資金安排仍是限制因素。綠城拿地更審慎，優先選擇規模較小、低密度的項目，並增加合資合作以緩解現金流壓力；滙豐在中海地產估值中，也考慮了現房銷售改革帶來的現金流延遲。

二手房市場的支撐來自哪裡？

  • PTI認為一、二手房市場走勢已出現分化：豪宅新房需求保持穩定，外環附近部分供應條件改善的大眾市場項目銷售強勁；二手房方面，新房空間使用效率更高所帶來的競爭，已使二手房價格調整大致完成。
  • PTI稱二手房月成交量仍處於較高水平，總價300萬元以下的房源佔比較大。支撐因素包括超過2%的租金收益率、城市更新帶來的潛在增值，以及政府收購老舊小戶型二手房可能提供的價格支撐。

滙豐看好哪些公司，依據是什麼？

  • 滙豐偏好華潤置地和中海地產，理由是兩家公司融資渠道較強、財務狀況穩健，且布局核心城市；該行給予兩者買入評級，目標價分別為38.30港元和16.20港元。
  • 滙豐也給予貝殼買入評級，認為其有望受益於更活躍的二手房交易，美元上市股份目標價為23.50美元。
  • PTI同時認為，土地市場降溫可能讓規模較小的未上市國企補充優質土地儲備，因此改革帶來的機會並不必然只集中於頭部開發商。