今年的房地產拖累為何反而加重了？

  • 高盛將2026年房地產對中國實質GDP增速的直接拖累估計，由此前的1.5個百分點上調至1.8個百分點，也略高於2025年的1.7個百分點，扭轉了原先今年拖累有所減輕的預期。
  • 實際活動弱於高盛年初預期：2026年1月至9月，土地出讓收入、新屋開工和房地產固定資產投資分別年減28%、25%和21%。多數房地產活動指標較2020—2021年高點已下降60%—90%，調整仍在持續。
  • 上述直接拖累涵蓋建築、房地產服務、上游商品需求、入住相關消費和土地出讓相關財政影響，衡量的是房地產沿多條管道對經濟的影響。

現房銷售轉型如何延長投資下行？

  • 從預售轉向現房銷售，並加強專案資金監管，會收緊開發商資金來源。高盛據此判斷，未來幾年房地產投資承壓，建築活動下行比此前預計更深、更持久。
  • 高盛新基準預計，2027年土地出讓收入、新屋開工、新屋銷售和房地產固定資產投資分別再下降20%、20%、10%和17%；對應的2026年全年降幅預測為30%、22%、8%和20%。因此，明年經濟拖累減輕仍可與房地產活動繼續收縮同時發生。
  • 統計上的在建面積也可能掩蓋實際收縮：部分停工、終止專案仍留在在建面積中。高盛此次改用新開工數據重估在建規模，以修正這一偏差。

樓市繼續縮小，為何對增長的拖累會減輕？

  • 核心機制是房地產在經濟中的權重下降。按高盛包含入住消費和土地財政管道的較寬口徑，房地產占GDP比重已從高峰期約30%降至2025年約15%，預計2030年起穩定在約8%。隨著規模縮小，繼續下行對整體增速的影響也會減弱。
  • 在這一基準下，高盛預計直接拖累將從2026年的1.8個百分點降至2027年的1.3個百分點，並在2030年前後大致消退。這條路徑依賴房地產活動及其經濟權重的持續調整，並不要求明年開工或投資轉為增長。

房價與居民消費會同步企穩嗎？

  • 高盛判斷，上海、深圳等庫存已較低的高能級城市，房價可能較快回升；但全國其他地區，尤其庫存壓力較大的低線城市，房價可能繼續下跌數年。
  • 房價還透過家庭財富影響消費。高盛模型採用的關係是：住房價值每減少1元，年度家庭消費同向減少約0.01元。這一間接影響需在前述直接拖累之外另行計入。
  • 高盛估算負面住房財富效應在2024—2025年達到峰值；在全國二手房價格於2030年見底的假設下，該效應將逐步減弱，到2030年代初消退。因此，局部城市價格回暖與全國消費壓力緩解存在時序差異。

地方財政為何難隨增長拖累減輕而鬆綁？

  • 基於開發商現金流，高盛房地產團隊預計，2035年住宅用地成交量將比2025年下降超過90%。依賴房地產收入較深的地方仍面臨融資壓力，需要替代收入或削減支出。
  • 高盛據此認為，全國範圍擴大房地產稅的可能窗口在「十五五」末期或「十六五」期間，即2026—2030年末段或2031—2035年，以拓寬地方稅基、部分彌補土地收入損失；具體時間和範圍取決於樓市狀況及國內市場信心。