¿Qué demanda se acelera en el tercer trimestre?

  • Los nuevos contratos de Digital Realty en el tercer trimestre alcanzaron un récord de 855 millones de dólares considerando la totalidad de los proyectos y 627 millones de dólares según la participación de la empresa; los contratos de más de 1 megavatio sumaron 474 millones de dólares, con especial fortaleza en Virginia del Norte y Asia-Pacífico.
  • Los despliegues empresariales también aumentaron: los contratos de colocación e interconexión sumaron 158 millones de dólares, frente a 138 millones de dólares del trimestre anterior y alrededor de 100 millones de dólares en trimestres previos. Un laboratorio líder de IA desplegó servicios en 15 ubicaciones de Europa, Oriente Medio y África, creando una red interconectada.
  • Los ingresos por alquiler del tercer trimestre fueron de 1,225 mil millones de dólares, un 17,1% más interanual y un 4,1% por encima de la previsión anterior de JPMorgan; sin embargo, los ingresos totales fueron de 1,902 mil millones de dólares, un 1,1% menos intertrimestral, mientras los ingresos por comisiones bajaron de 249 millones de dólares a 75,3 millones de dólares.

¿Cómo afectan los nuevos contratos y las subidas en renovaciones a los ingresos?

  • Los contratos renovados en el tercer trimestre representaron ingresos anualizados por alquiler de 261 millones de dólares, con alquileres en efectivo un 11,8% superiores a los contratos originales; las renovaciones de más de 1 megavatio aumentaron un 26,3%. La empresa elevó su previsión de aumento de alquileres en efectivo por renovaciones para todo 2026 en 1 punto porcentual, hasta 10%–12%.
  • Según la participación de la empresa, los contratos firmados pendientes de inicio ascendieron a 1,9 mil millones de dólares al cierre del trimestre; la empresa prevé que comiencen 371 millones de dólares durante el resto de 2026, 831 millones de dólares en 2027 y 643 millones de dólares en 2028 y años posteriores. Por tanto, los nuevos contratos deben convertirse gradualmente en ingresos a medida que se entreguen los proyectos y comiencen los arrendamientos.
  • La empresa elevó por tercer trimestre consecutivo sus previsiones anuales para los principales indicadores financieros: la previsión de ingresos totales excluidas las comisiones por desempeño implica un crecimiento interanual cercano al 16%; el punto medio de la previsión de fondos de operaciones básicos (FFO) por acción sobre la misma base subió 0.15 dólares, lo que implica un crecimiento del 12,7%.

¿Qué presión financiera supone acelerar la expansión?

  • La empresa tiene aproximadamente 1.5 gigavatios de capacidad en construcción, con un coste total estimado de 22 mil millones de dólares y una rentabilidad de desarrollo prevista del 11,6%; la proporción prealquilada subió del 54% en el segundo trimestre al 63%. De los 50 megavatios puestos en servicio en el tercer trimestre, el 95% estaba prealquilado.
  • El avance es desigual por región: la proporción prealquilada de los proyectos en construcción es del 71% en Norteamérica, de solo el 12% en Europa, Oriente Medio y África, y del 75% en Asia-Pacífico. El coste de construcción previsto en Norteamérica subió de unos 14,1 millones de dólares por megavatio el trimestre anterior a 14,5 millones de dólares, y en Asia-Pacífico de unos 11,1 millones de dólares a 15,5 millones de dólares.
  • JPMorgan prevé un gasto de capital de 5,341 mil millones de dólares en 2026, un 67,9% más que en 2025, y estima en su modelo de valoración un flujo de caja libre no apalancado anual negativo de 1,568 mil millones de dólares.
  • La empresa captó recientemente 540 millones de dólares mediante la emisión de acciones en el mercado y 1,7 mil millones de dólares mediante deuda, y obtuvo un compromiso de capital de 1,4 mil millones de dólares para una nueva estrategia de capital permanente. También elevó su objetivo anual de venta o aportación de activos en 500 millones de dólares, hasta 1,5 mil millones–2 mil millones de dólares, para recuperar capital de activos maduros con inversores a largo plazo.

¿Cómo ve JPMorgan el crecimiento y la rentabilidad?

  • JPMorgan considera que la capacidad, los proyectos de desarrollo y el poder de fijación de precios en renovaciones de la empresa en Virginia del Norte y los principales mercados mundiales le permiten beneficiarse de la demanda de centros de datos impulsada por la computación en la nube y la IA.
  • El banco elevó su previsión de ingresos para 2026 a 7,319 mil millones de dólares, pero redujo su previsión de EBITDA ajustado de 3,891 mil millones de dólares a 3,842 mil millones de dólares; prevé un margen correspondiente del 52,5%, inferior al 54,5% previsto anteriormente y al 54,6% de 2025.
  • El banco mantuvo su recomendación de sobreponderar y su precio objetivo de 235 dólares para diciembre de 2027. Su valoración por descuento de flujos de caja utiliza un coste medio ponderado del capital del 6,75%, una tasa de crecimiento perpetuo del 4,5% y un descuento de mercado público del 10%; si el auge de la construcción genera exceso de oferta, podría reducir los precios de alquiler de centros de datos.