Bernstein: el inmobiliario europeo supera al mercado en octubre, con divergencias operativas y de precios de los activos tras las bajas valoraciones

¿Siguen siendo atractivas las valoraciones tras la subida de las acciones inmobiliarias en octubre?

En octubre de 2026, el índice inmobiliario STOXX 600 registró una rentabilidad total de 3,8%, superior al 2,0% del STOXX 600. La caída de los rendimientos de los bonos en la mayoría de las principales regiones, junto con la mejora de las tendencias operativas en la mayoría de las empresas que habían publicado resultados, respaldó el desempeño del sector.
A 30 de octubre, las acciones de las inmobiliarias europeas cubiertas por Bernstein cotizaban con un descuento medio ponderado de 31% respecto a su último valor neto de activos tangibles publicado, muy por encima del descuento medio histórico sobre el valor liquidativo, de aproximadamente 10%. La rentabilidad por beneficios recurrentes por acción prevista por el banco para el ejercicio 2026 era de 8,7%, también superior a la media histórica de 6,5%, por lo que considera atractivas las valoraciones del sector.
Las bajas valoraciones coexisten con presiones sobre los precios de los activos: el rendimiento del bono soberano francés a 10 años subió 11 puntos básicos en octubre hasta 4,97%, mientras que el alemán cayó 26 puntos básicos hasta 3,32%. El volumen de transacciones de oficinas en Europa cayó un tercio interanual en el tercer trimestre hasta 8,8 mil millones de euros, el nivel más bajo desde 2009.

Las tendencias operativas de los propietarios de inmuebles comerciales mejoraron en general, y Klépierre y Eurocommercial elevaron ligeramente sus previsiones de beneficios. Los negocios de oficinas, hoteles y vivienda alemana de Covivio mostraron solidez, mientras que WDP también avanzó según lo previsto.
La actividad de promoción estuvo más limitada: CTP redujo su previsión anual de proyectos terminados por la desaceleración de los arrendamientos y la debilidad de los prearrendamientos, pero reiteró su orientación de beneficio por acción para el ejercicio 2026. Icade reiteró su orientación, aunque sus tendencias operativas se debilitaron y propuso un dividendo en acciones que diluiría a los accionistas existentes.
Vonovia, propietaria de viviendas alemanas, rebajó sus perspectivas de beneficios y gasto de capital para los ejercicios 2026 y 2028, y sus perspectivas de valor de los activos también fueron más débiles de lo previsto por Bernstein. El banco considera que reducir el gasto de capital ayuda a proteger el balance y prevé que la empresa podría adoptar una política de dividendos más prudente en marzo del año siguiente.

La demanda de alquiler y las transacciones de inversión en oficinas de alta calidad están divergiendo. JLL prevé que la superficie de oficinas arrendada en el centro de Londres supere los 10 millones pies cuadrados en 2026, lo que lo convertiría en el año más fuerte desde 2019. En el momento del informe, la superficie arrendada en el año superaba en 10% la media a largo plazo.
Sin embargo, los elevados costes de financiación y las diferencias de precio entre compradores y vendedores frenan las transacciones. La inversión en oficinas británicas cayó 25% en el tercer trimestre de 2026 hasta unos 2,1 mil millones de libras, con operaciones concentradas en Londres y activos de alta calidad. Bernstein señala que algunos vendedores podrían tener que aceptar precios más bajos para cerrar operaciones.
La presión sobre las valoraciones también se refleja en las rentabilidades: según Savills, la rentabilidad media de los inmuebles británicos de alta calidad subió a 6% en octubre, y las rentabilidades de oficinas e inmuebles de distribución aumentaron 25 puntos básicos. Bernstein considera que la escasa oferta nueva y los elevados costes de construcción ayudan a sostener las perspectivas de alquiler en algunos sectores.

El presupuesto de otoño británico elevó el umbral de la desgravación fiscal para pequeñas empresas aplicable al comercio minorista, la hostelería y el ocio, y ofreció dos años de protección a los inmuebles elegibles, limitando los aumentos de las facturas por encima de la inflación y ayudando a los inquilinos a afrontar los costes inmobiliarios.
No se introdujeron nuevos recargos sectoriales específicos para oficinas e inmuebles logísticos, un resultado mejor que algunas especulaciones previas al presupuesto. Los inquilinos suelen asumir los impuestos y gastos inmobiliarios, pero el aumento de los costes de ocupación podría acabar reduciendo las rentas que pueden cobrar los propietarios.
Tres partidos de Berlín propusieron un plan de socialización de viviendas antes de las negociaciones formales para formar una coalición: las viviendas elegibles que superen el umbral de los propietarios con más de 10 mil viviendas en Berlín podrían pasar a propiedad pública, con una compensación máxima de 16 mil millones de euros. La propuesta aún no es ley y Bernstein considera que la incertidumbre persistente podría frenar la inversión inmobiliaria local.

Los últimos avances del proyecto de regulación de centros de datos de España indican que podrían mantenerse requisitos más estrictos tras el periodo transitorio que concluye en 2031, mientras que el borrador final también flexibiliza las normas de adquisición de energía renovable. Aún se requieren el dictamen del Consejo de Estado, modificaciones y la aprobación del Consejo de Ministros.
Bernstein estima que, en el peor escenario, se vería afectada algo más de una cuarta parte de la cartera de proyectos de centros de datos de Merlin Properties, y que acelerar el desarrollo en Portugal podría compensar totalmente el impacto. El banco considera que la valoración actual de Merlin, según la suma de sus partes, no incorpora el potencial futuro de revalorización de los centros de datos.
Los costes y el suministro eléctrico también afectan al desarrollo: según Turner & Townsend, los costes de construcción de centros de datos europeos aumentaron 13% interanual hasta 12.76 dólares por vatio. Un proyecto previsto en Loughton, Reino Unido, perdió a Microsoft como inquilino principal después de que, según se informó, su conexión a la red eléctrica se retrasara hasta la década de 2030.