Bernstein: Cambios en los contratos de centros de datos: el plazo de suministro eléctrico determina su atractivo y las garantías de los inquilinos de la nube se reducen

¿Por qué importa más el plazo de disponibilidad de electricidad que la capacidad total prevista?

Los expertos jurídicos entrevistados por Bernstein consideran que la electricidad sigue siendo la mayor limitación para el desarrollo a corto plazo. La electricidad disponible en un plazo de 12 meses es la más valiosa, seguida de la disponible entre 12 y 24 meses; más allá de 48 meses suele carecer de atractivo comercial.
Un complejo con una capacidad prevista de 400 megavatios puede seguir siendo muy valioso aunque solo se disponga de 100 megavatios en un plazo de 12 a 24 meses, siempre que exista una vía creíble para obtener el resto de la electricidad: los clientes pueden iniciar operaciones y ampliar la capacidad gradualmente.
Mientras tanto, los cambios regulatorios en Estados Unidos se producen principalmente a nivel local. La aceptación de la comunidad y los cambios en las normas locales también influyen en la evaluación de los promotores; los proyectos deben cumplir la normativa vigente y tener en cuenta la posibilidad de que las reglas cambien durante la construcción.

Las grandes operaciones suelen diseñarse a medida. Los grandes proveedores de la nube suelen utilizar modelos contractuales favorables a sus intereses que pueden incluir derechos de terminación sin causa; los expertos consideran que estos derechos debilitan la capacidad de financiar instalaciones a medida y vender activos, y que normalmente deberían eliminarse en la negociación.
Entre las condiciones de terminación más habituales figuran la pérdida de la vía para obtener electricidad o el incumplimiento de los hitos de desarrollo acordados; los retrasos también pueden activar créditos de alquiler gratuito o indemnizaciones pactadas. Las cláusulas concretas dependen del tamaño del proyecto, el tipo de cliente y el poder negociador de ambas partes.
Los derechos de expansión, arrendamiento preferente, compra y renovación también afectan al uso futuro del complejo. Si los promotores otorgan demasiado control a los inquilinos, pueden limitar las opciones de desarrollo posteriores.

Los expertos afirman que casi todas las operaciones de nuevos centros de datos de proveedores emergentes de la nube requieren mejoras crediticias, como efectivo anticipado, cartas de crédito o garantías de terceros, para ayudar a los proyectos a obtener financiación.
Durante el último año, las garantías han pasado de cubrir todo el arrendamiento a ofrecer protección limitada. Por ejemplo, el garante puede cubrir solo el 80% del préstamo para la construcción, en lugar de la totalidad de las rentas; el capital aportado por el promotor y la parte no garantizada del préstamo siguen expuestos al riesgo.
Las garantías también suelen reducirse linealmente durante el plazo inicial del arrendamiento, por lo que la protección disminuye con el tiempo; los garantes exigen cada vez más el derecho a hacerse cargo del terreno y del suministro eléctrico tras asumir la responsabilidad de la garantía. Poder conservar el respaldo crediticio original al ceder el arrendamiento también es una condición importante para la capacidad de financiación del contrato.

Los expertos prevén que algunos proveedores emergentes de la nube podrían quebrar en los próximos 1 a 3 años: sus arrendamientos de centros de datos pueden durar hasta 15 años, mientras que los contratos con clientes pueden durar solo días o meses, y los contratos más sólidos suelen durar apenas entre 1 y 3 años.
Los expertos ponen un ejemplo: si el coste de construcción es de 10 millones de dólares por megavatio y se ha obtenido previamente una protección crediticia efectiva equivalente al 30% del coste, cuando el inquilino quiebra y el propietario puede recuperar rápidamente la instalación, el coste efectivo del propietario puede bajar a 7 millones de dólares por megavatio, lo que la hace más competitiva en precio al volver a arrendarla.
Este resultado depende de la estructura de la protección y de la rapidez de recuperación; además, una instalación adaptada al cliente original puede necesitar modificaciones al volver a arrendarse.

Los expertos entrevistados aún no han observado una desaceleración de la actividad, pero sí que los participantes son más cautelosos y están más preocupados por la posibilidad de que sus contrapartes sean especuladores. La solvencia de algunos garantes está bajo escrutinio y ya influye en las decisiones de licitación para nuevas operaciones.
Los expertos prevén que, en los próximos 3 a 5 años, la demanda se extienda desde los complejos de entrenamiento en zonas remotas a instalaciones de inferencia más pequeñas en áreas urbanas y suburbanas. Uno de ellos observa que los operadores medianos pasan a proyectos grandes tras ser adquiridos y que algunos proveedores restantes carecen de electricidad, con lo que disminuye el número de competidores por la capacidad local.