J.P. Morgan: Se reduce la caída de los precios de la vivienda usada en Shenzhen: la menor oferta de vivienda nueva favorece la estabilización, pero persiste la presión del inventario

¿Por qué podrían estabilizarse los precios de la vivienda usada en Shenzhen?

Los precios de la vivienda usada en Shenzhen bajaron 0,4% en los tres primeros trimestres de 2026, una caída considerablemente menor que el 10,4% registrado en todo 2024 y el 9,8% de 2025. Un experto de mercado de Centaline Property entrevistado prevé que los precios de la vivienda usada toquen fondo aproximadamente antes de finales de 2026.
El apoyo procede de la reducción de la oferta de vivienda nueva y de la estabilización de sus precios. La oferta de vivienda nueva en Shenzhen cayó de unas 39,7 mil unidades en 2024 a unas 34,7 mil en 2025, y ascendió a unas 16 mil en 2026 hasta la fecha del informe. El experto prevé que la contracción de la oferta y la política de venta de viviendas terminadas limiten la oferta en 2027–2028 y desplacen parte de la demanda hacia la vivienda usada.
La opinión de JPMorgan coincide en términos generales con la del experto: la contracción de la oferta de suelo favorece una estabilización moderada de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel, especialmente Shanghái y Shenzhen. El banco sigue previendo una caída moderada de los precios en el resto de China.

El experto calcula que el inventario de vivienda nueva en Shenzhen es de unas 22 mil unidades, con un período de absorción de 11.4 meses, pero esta medida excluye el inventario terminado. Al incluirlo, el período supera los 20 meses.
Las viviendas usadas anunciadas aumentaron en 2025 de 56 mil unidades en enero a 107 mil al cierre del año, y se mantuvieron aproximadamente estables en 104 mil–107 mil unidades en 2026, equivalentes a unos 23 meses de ventas. Los anuncios han dejado de aumentar, pero el volumen disponible sigue siendo elevado.
El experto prevé que la contracción de la oferta de vivienda nueva reduzca el volumen de ventas de viviendas nuevas en Shenzhen un 10% en 2026 y otro 10%–15% en 2027; el volumen de ventas de vivienda usada se mantendría prácticamente estable durante esos dos años.

El experto considera que el impacto de la política a corto plazo en el mercado de Shenzhen es limitado, dado el escaso suelo residencial vendido recientemente y las disposiciones transitorias: los proyectos en terrenos adquiridos antes del 28 de agosto pueden venderse sobre plano conforme a las normas anteriores hasta finales de 2027.
Sin embargo, los préstamos hipotecarios no se desembolsarán hasta que se registre la finalización de la obra, lo que aumentará la presión sobre el flujo de caja de las promotoras. En los proyectos sujetos a un límite de altura de 80 metros, el plazo desde la adquisición del terreno hasta la venta sobre plano podría ampliarse de al menos 6 meses a 18 meses.

En octubre, Shenzhen redujo el requisito de cotización a la seguridad social para solicitar vivienda destinada a talento de 3 años a 1 año, y acortó el período de revisión del historial de propiedad de vivienda de 5 años a 3 años. El experto considera que la flexibilización se produce en un contexto de débil absorción de ventas: la tasa de venta de las viviendas destinadas a talento disponibles cayó del 90% en 2023 al 17% en 2025, y los requisitos podrían relajarse aún más en el futuro.
El experto considera que, aunque la vivienda destinada a talento suele ser aproximadamente un 30% más barata que la vivienda comercial de la misma zona, la calidad, la ubicación y las restricciones de acceso de algunos proyectos reducen el atractivo del descuento, y algunos compradores podrían optar por viviendas usadas o viviendas comerciales de mayor calidad.