J.P. Morgan: JPMorgan analiza la banca china: las promotoras dependen más de los bancos y los márgenes y la demanda minorista siguen bajo presión

¿Qué cambios puede traer el giro de las promotoras hacia la financiación bancaria?

Los bancos consultados consideran que la nueva normativa 828 acelerará la transición del desarrollo inmobiliario desde un modelo de alto apalancamiento, rotación rápida y elevados beneficios hacia otro de bajo apalancamiento, rotación lenta y bajos beneficios; las promotoras pequeñas y medianas y algunas promotoras privadas afrontan una mayor presión operativa.
Dado que los proyectos ya no pueden depender del anterior modelo de preventa, la proporción de préstamos bancarios en la financiación de las promotoras podría aumentar. Los bancos también evaluarán más el riesgo crediticio por proyecto, centrándose en la ubicación, la calidad del producto y las instalaciones complementarias.
Un banco considera que la oferta de proyectos de calidad es limitada y que el sistema de banco principal podría intensificar la competencia a corto plazo; sin embargo, obtener esa condición también podría generar oportunidades de negocio, como las hipotecas.

Los bancos consultados consideran que reforzar la supervisión de los fondos de preventa y normalizar la gestión de proyectos ayudará a largo plazo a reducir el riesgo de que los proyectos queden inacabados, disminuyendo el riesgo crediticio de los préstamos a la promoción y las hipotecas. Al mismo tiempo, la nueva normativa retrasará el desembolso de hipotecas para viviendas nuevas, lo que perjudicará el crecimiento hipotecario a corto plazo.
Los bancos señalaron que los indicadores de préstamos a promotoras bajo vigilancia especial y en mora se mantienen actualmente bastante estables, y que el ritmo de generación de nuevos préstamos dudosos se ha ralentizado frente al inicio del ciclo, aunque se necesitará tiempo para resolver los riesgos existentes.
Los bancos consultados consideran que el sector inmobiliario sigue en una fase de descenso y ajuste, con nuevas construcciones iniciadas y ventas que continúan cayendo; los precios de la vivienda podrían estar cerca de tocar fondo, pero el momento de una recuperación sostenida sigue siendo incierto.

Los bancos consultados atribuyeron principalmente el débil crecimiento hipotecario a la demanda: las bajas expectativas de ingresos de los hogares, la caída de los precios de la vivienda y el mayor uso de préstamos del fondo de previsión para vivienda por parte de los compradores. Las operaciones mejoraron frente al mes anterior en algunas ciudades, pero aún no hay un punto de inflexión claro en la demanda de hipotecas y de crédito minorista en general.
La evolución difiere entre ciudades: tras la nueva normativa predominó la cautela en Huizhou y Jiangmen, con pocas operaciones tanto de vivienda nueva como usada; en Shenzhen la oferta de vivienda nueva sigue siendo limitada, mientras que las operaciones de vivienda usada son más activas. Los bancos prevén prestar más atención a las hipotecas de vivienda usada y la competencia también podría intensificarse.
El uso de hipotecas a 40 años es limitado debido a su mayor coste total en intereses; las medidas de alivio hipotecario suelen exigir que los clientes las soliciten por iniciativa propia y cumplan los requisitos, y su utilización también es baja.

Los bancos consultados prevén que el margen de intereses neto del sector afronte presiones en 2027: disminuyen los beneficios de la revisión de los precios de los depósitos, bajan los precios de los préstamos vinculados a gobiernos locales y la competencia por clientes corporativos de calidad también ha reducido considerablemente los precios de los préstamos empresariales.
Un banco indicó que el crecimiento de los nuevos préstamos minoristas dudosos se ha moderado algo, pero los préstamos bajo vigilancia especial y en mora siguen aumentando, por lo que aún resulta difícil determinar si la calidad de los activos ha alcanzado un punto de inflexión. Otro banco señaló que el saldo y la ratio de sus préstamos minoristas dudosos en Shenzhen subieron ligeramente, pero seguían bajo control.

En general, JPMorgan valora de forma moderadamente positiva los resultados del estudio y prefiere los cuatro grandes bancos estatales por su menor exposición al negocio minorista y su ventaja competitiva para obtener el papel de banco principal en la financiación de promotoras.
La entidad también se muestra favorable a China Merchants Bank, por su mayor exposición a ciudades de primer nivel como Shenzhen; el mercado inmobiliario de Shenzhen muestra señales de estar tocando fondo y el impacto negativo de la política 828 es relativamente moderado.