Morgan Stanley: Digital Realty alcanza un récord de contratación, mientras la financiación de la expansión y la dilución siguen siendo limitaciones clave

¿Cómo cambiaron los resultados del tercer trimestre y las previsiones anuales?

Los ingresos de Digital Realty en el tercer trimestre fueron de 1,902 mil millones de dólares, un 20,6% más interanual y un 8,9% por encima de lo previsto por Morgan Stanley; el FFO básico por acción fue de 2.10 dólares, superior a los 1.99 dólares previstos por el banco.
Los ingresos superiores a lo previsto no se tradujeron proporcionalmente en beneficio operativo: el EBITDA ajustado fue de 978 millones de dólares, un 2,1% por encima de la previsión del banco, con un margen del 51,4%, inferior al 54,9% previsto. Tanto los gastos de suministros como los ingresos por reembolso de gastos de los inquilinos del trimestre superaron las previsiones del banco.
La compañía elevó su previsión de FFO básico por acción para 2026 en 0.15 dólares, hasta 8.30–8.35 dólares, y prevé un crecimiento interanual de aproximadamente 13% excluyendo la participación neta en beneficios extraordinarios.

La contratación del tercer trimestre, según la participación de la compañía, alcanzó un récord de 627 millones de dólares, incluidos 474 millones de dólares en contratos de más de 1 megavatio; los contratos de 0–1 megavatios y de interconexión sumaron 152 millones de dólares, un 80% más interanual.
Los grandes contratos estuvieron impulsados por una operación importante en el norte de Virginia y una actividad récord en Asia-Pacífico; la demanda empresarial y la inferencia de IA impulsaron despliegues más pequeños, y el 44% de la contratación de 0–1 megavatios estuvo relacionado con la IA.
Las rentas en efectivo de las renovaciones fueron un 11,8% superiores a las de los contratos vencidos, lo que muestra que los activos existentes también se benefician de la mejora de los precios. La compañía tiene contratos pendientes de inicio por 1,8 mil millones de dólares, de los cuales se espera que comiencen aproximadamente 371 millones de dólares durante el resto de 2026.

Sobre la base de la totalidad de la participación en los proyectos, la compañía dispone de unos 10 gigavatios de capacidad de desarrollo futura, incluidos unos 1.5 gigavatios en construcción; la capacidad orientada a clientes de hiperescala cuya entrega está prevista en 2027–2028 se aproxima a 1.5 gigavatios.
La inversión total prevista en proyectos de desarrollo en construcción es de unos 22 mil millones de dólares, de los cuales 15,3 mil millones de dólares corresponden a la participación de la compañía; los proyectos están prealquilados en un 63% y su rentabilidad prevista una vez estabilizados es del 11,6%.
Los costes de expansión también aumentan: el coste de construcción por megavatio ronda los 15 millones de dólares, frente a los 14,4 millones de dólares del trimestre anterior. Que la nueva capacidad mantenga la rentabilidad esperada dependerá tanto de los costes de construcción como del avance de los arrendamientos.

Tras el cierre del trimestre, la compañía estableció una estrategia de capital permanente para centros de datos de hiperescala con operaciones estabilizadas en Norteamérica y obtuvo un compromiso inicial de capital de 1,4 mil millones de dólares. Planea aportar primero a la plataforma activos maduros de su balance y elevó su previsión de venta y aportación de activos para 2026 en 500 millones de dólares, hasta 1,5 mil millones–2 mil millones de dólares.
Morgan Stanley considera que, tras vender o aportar activos maduros, la compañía puede reinvertir los fondos en proyectos de desarrollo de mayor rentabilidad, conservando una participación y obteniendo comisiones de gestión recurrentes; sin embargo, la plataforma solo puede aliviar, no eliminar, la necesidad de financiación mediante capital en los mercados públicos.
El modelo del banco incluye una emisión adicional de capital por 590 millones de dólares en 2027; el riesgo de dilución es una razón importante para mantener su calificación de igual al mercado. Morgan Stanley mantuvo su precio objetivo de 215 dólares para finales de 2027 y considera que los riesgos y las perspectivas de rentabilidad de la compañía están aproximadamente equilibrados.