Mengapa tekanan dari properti justru bertambah berat tahun ini?

  • Goldman Sachs menaikkan estimasi tekanan langsung properti terhadap pertumbuhan PDB riil China pada 2026 dari 1.5 poin persentase menjadi 1.8 poin persentase, sedikit lebih tinggi daripada 1.7 poin persentase pada 2025. Ini membalikkan perkiraan sebelumnya bahwa tekanan tersebut akan sedikit berkurang tahun ini.
  • Aktivitas aktual lebih lemah daripada perkiraan Goldman Sachs pada awal tahun: dari bulan 1 hingga September 2026, pendapatan penjualan hak guna tanah, pembangunan rumah baru yang dimulai, dan investasi aset tetap properti masing-masing turun 28%, 25%, dan 21% dibandingkan tahun sebelumnya. Sebagian besar indikator aktivitas properti telah turun 60%–90% dari puncaknya pada 2020–2021, dan penyesuaian masih berlanjut.
  • Tekanan langsung di atas mencakup konstruksi, jasa properti, permintaan komoditas hulu, konsumsi terkait penghuni yang mulai menempati rumah, serta dampak fiskal terkait penjualan hak guna tanah. Ukuran ini mencerminkan dampak properti terhadap ekonomi melalui berbagai saluran.

Bagaimana peralihan ke penjualan rumah yang sudah selesai memperpanjang penurunan investasi?

  • Peralihan dari prapenjualan ke penjualan rumah yang sudah selesai, disertai pengawasan dana proyek yang lebih ketat, akan membatasi sumber pendanaan pengembang. Atas dasar itu, Goldman Sachs menilai investasi properti akan tertekan dalam beberapa tahun mendatang, dengan penurunan aktivitas konstruksi yang lebih dalam dan lebih lama daripada perkiraan sebelumnya.
  • Skenario dasar baru Goldman Sachs memperkirakan pendapatan penjualan hak guna tanah, pembangunan rumah baru yang dimulai, penjualan rumah baru, dan investasi aset tetap properti masing-masing turun lagi 20%, 20%, 10%, dan 17% pada 2027; perkiraan penurunan untuk keseluruhan 2026 masing-masing adalah 30%, 22%, 8%, dan 20%. Dengan demikian, berkurangnya tekanan terhadap ekonomi tahun depan masih dapat terjadi bersamaan dengan penyusutan aktivitas properti yang berlanjut.
  • Luas bangunan dalam konstruksi yang tercatat secara statistik juga dapat menutupi penyusutan yang sebenarnya: sejumlah proyek yang dihentikan sementara atau diakhiri masih tercatat di dalamnya. Goldman Sachs kini menggunakan data pembangunan baru yang dimulai untuk memperkirakan ulang skala konstruksi yang berlangsung dan mengoreksi bias ini.

Mengapa tekanan terhadap pertumbuhan berkurang saat sektor properti terus menyusut?

  • Mekanisme utamanya adalah menurunnya bobot properti dalam ekonomi. Menurut ukuran Goldman Sachs yang lebih luas dan mencakup konsumsi terkait penghuni yang mulai menempati rumah serta saluran keuangan tanah, porsi properti dalam PDB telah turun dari sekitar 30% pada puncaknya menjadi sekitar 15% pada 2025, dan diperkirakan stabil di sekitar 8% mulai 2030. Seiring menyusutnya skala sektor ini, dampak penurunan lebih lanjut terhadap laju pertumbuhan keseluruhan juga akan melemah.
  • Dalam skenario dasar ini, Goldman Sachs memperkirakan tekanan langsung turun dari 1.8 poin persentase pada 2026 menjadi 1.3 poin persentase pada 2027, dan sebagian besar mereda sekitar 2030. Jalur ini bergantung pada penyesuaian berkelanjutan aktivitas properti dan bobotnya dalam ekonomi, serta tidak mensyaratkan pembangunan yang dimulai atau investasi kembali tumbuh tahun depan.

Apakah harga rumah dan konsumsi rumah tangga akan stabil secara bersamaan?

  • Goldman Sachs menilai harga rumah dapat pulih lebih cepat di kota-kota besar seperti Shanghai dan Shenzhen, yang persediaannya sudah relatif rendah. Namun, di wilayah lain di seluruh negeri, terutama kota-kota berjenjang lebih rendah dengan tekanan persediaan yang lebih besar, harga dapat terus turun selama beberapa tahun.
  • Harga rumah juga memengaruhi konsumsi melalui kekayaan rumah tangga. Hubungan yang digunakan dalam model Goldman Sachs adalah: setiap penurunan nilai perumahan sebesar 1 yuan diikuti penurunan konsumsi rumah tangga tahunan sekitar 0.01 yuan. Dampak tidak langsung ini harus diperhitungkan terpisah di luar tekanan langsung di atas.
  • Goldman Sachs memperkirakan efek negatif kekayaan perumahan mencapai puncaknya pada 2024–2025. Dengan asumsi harga rumah bekas secara nasional mencapai titik terendah pada 2030, efek tersebut akan berangsur melemah dan mereda pada awal dekade 2030. Karena itu, pemulihan harga di sebagian kota dan meredanya tekanan terhadap konsumsi nasional terjadi dalam rentang waktu yang berbeda.

Mengapa tekanan fiskal daerah sulit mereda seiring berkurangnya tekanan terhadap pertumbuhan?

  • Berdasarkan arus kas pengembang, tim properti Goldman Sachs memperkirakan volume transaksi lahan perumahan pada 2035 akan turun lebih dari 90% dibandingkan 2025. Daerah yang sangat bergantung pada pendapatan properti masih menghadapi tekanan pendanaan dan membutuhkan pendapatan alternatif atau pemangkasan belanja.
  • Atas dasar itu, Goldman Sachs menilai peluang untuk memperluas pajak properti secara nasional mungkin muncul pada akhir Rencana Lima Tahun kelima belas atau selama Rencana Lima Tahun keenam belas, yakni pada bagian akhir periode 2026–2030 atau pada periode 2031–2035, untuk memperluas basis pajak daerah dan mengimbangi sebagian kehilangan pendapatan tanah. Waktu dan cakupan pastinya bergantung pada kondisi pasar perumahan dan kepercayaan pasar domestik.