Bernstein: Hartanah Eropah mengatasi pasaran pada Oktober, dengan prestasi operasi dan harga aset berbeza di sebalik penilaian rendah

Adakah penilaian masih menarik selepas saham hartanah naik pada Oktober?

Pada Oktober 2026, Indeks Hartanah STOXX 600 mencatat jumlah pulangan 3.8%, mengatasi pulangan 2.0% bagi STOXX 600. Penurunan hasil bon di kebanyakan rantau utama, bersama trend operasi yang bertambah baik bagi kebanyakan syarikat yang telah melaporkan keputusan, menyokong prestasi sektor.
Setakat 30 Oktober, harga saham syarikat hartanah Eropah yang diliputi Bernstein didagangkan pada diskaun purata wajaran 31% berbanding nilai aset ketara bersih terkini yang dilaporkan, jauh melebihi purata diskaun nilai aset bersih jangka panjang sekitar 10%. Anggaran hasil pendapatan sesaham berulang bagi tahun kewangan 2026 oleh bank itu ialah 8.7%, juga melebihi purata jangka panjang 6.5%, justeru ia menganggap penilaian sektor menarik.
Penilaian rendah wujud serentak dengan tekanan terhadap harga aset: hasil bon kerajaan Perancis bertempoh 10 tahun meningkat 11 mata asas pada Oktober kepada 4.97%, manakala hasil Jerman turun 26 mata asas kepada 3.32%. Nilai transaksi hartanah pejabat Eropah pada suku ketiga merosot satu pertiga berbanding tahun sebelumnya kepada 8.8 bilion euro, paras terendah sejak 2009.

Trend operasi pemilik hartanah runcit secara keseluruhannya bertambah baik, dan Klépierre serta Eurocommercial menaikkan sedikit unjuran pendapatan. Perniagaan pejabat, hotel dan kediaman Jerman Covivio menunjukkan prestasi mantap, manakala WDP juga maju mengikut rancangan.
Aktiviti pembangunan pula lebih terkekang: CTP menurunkan unjuran skala penyiapan setahun penuhnya akibat aktiviti penyewaan yang perlahan dan prapenyewaan yang lemah, tetapi mengekalkan panduan pendapatan sesaham tahun kewangan 2026. Icade mengekalkan panduannya, namun trend operasinya melemah dan ia mencadangkan skim dividen saham yang akan mencairkan pegangan pemegang saham sedia ada.
Pemilik kediaman Jerman Vonovia menurunkan prospek pendapatan dan perbelanjaan modal bagi tahun kewangan 2026 dan 2028, manakala prospek nilai asetnya juga lebih lemah daripada jangkaan Bernstein. Bank itu berpendapat pengurangan perbelanjaan modal membantu melindungi kunci kira-kira dan menjangkakan syarikat itu mungkin mengamalkan dasar dividen yang lebih berhemat pada Mac tahun berikutnya.

Permintaan sewaan dan transaksi pelaburan bagi pejabat utama semakin berbeza. JLL menjangkakan keluasan pejabat yang disewa di pusat London pada 2026 akan melebihi 10 juta kaki persegi, menjadikannya tahun terkuat sejak 2019. Pada masa laporan diterbitkan, keluasan sewaan tahun tersebut adalah 10% melebihi purata jangka panjang.
Namun, kos pembiayaan yang tinggi dan perbezaan harga antara pembeli dengan penjual mengekang transaksi. Pelaburan hartanah pejabat UK pada suku ketiga 2026 turun 25% kepada kira-kira 2.1 bilion paun, dengan transaksi tertumpu di London dan aset utama. Bernstein menyatakan bahawa sesetengah penjual mungkin perlu menerima harga lebih rendah untuk menyelesaikan urus niaga.
Tekanan penilaian juga kelihatan pada hasil: menurut Savills, purata hasil hartanah utama UK meningkat kepada 6% pada Oktober, dengan hasil hartanah pejabat dan pengedaran meningkat 25 mata asas. Bernstein berpendapat bekalan baharu yang terhad dan kos pembinaan tinggi membantu menyokong prospek sewa dalam sesetengah sektor.

Belanjawan musim luruh UK menaikkan ambang pelepasan cukai perniagaan kecil yang terpakai kepada sektor runcit, hospitaliti dan riadah, serta memberikan perlindungan dua tahun kepada hartanah yang layak dengan mengehadkan kenaikan bil melebihi inflasi, sekali gus membantu penyewa menanggung kos hartanah.
Tiada surcaj khusus sektor baharu bagi hartanah pejabat dan logistik, lebih baik daripada sesetengah spekulasi sebelum belanjawan. Cukai dan caj hartanah biasanya ditanggung penyewa, tetapi peningkatan kos penghunian akhirnya mungkin mengurangkan sewa yang boleh dikenakan pemilik.
Tiga parti di Berlin mencadangkan skim pensosialan perumahan sebelum rundingan rasmi pembentukan kerajaan campuran: bagi pemilik lebih daripada 10 ribu kediaman di Berlin, rumah layak yang melebihi ambang itu mungkin dipindahkan kepada pemilikan awam, dengan pampasan dihadkan kepada 16 bilion euro. Cadangan itu belum menjadi undang-undang, dan Bernstein berpendapat ketidaktentuan berterusan boleh menekan pelaburan hartanah tempatan.

Perkembangan terkini draf peraturan pusat data Sepanyol menunjukkan syarat yang lebih ketat mungkin dikekalkan selepas tempoh peralihan berakhir pada 2031, sementara draf akhir turut melonggarkan peraturan perolehan tenaga boleh diperbaharui. Langkah seterusnya masih memerlukan pandangan Majlis Negara, pindaan dan kelulusan Majlis Menteri.
Bernstein menganggarkan bahawa dalam senario terburuk, sedikit lebih daripada satu perempat projek pembangunan pusat data Merlin Properties akan terjejas, dan pembangunan yang dipercepat di Portugal boleh mengimbangi sepenuhnya kesan itu. Bank tersebut berpendapat penilaian semasa Merlin berdasarkan jumlah bahagian belum mengambil kira potensi kenaikan masa depan daripada pusat data.
Kos dan bekalan kuasa turut mempengaruhi pembangunan: menurut Turner & Townsend, kos pembinaan pusat data Eropah meningkat 13% berbanding tahun sebelumnya kepada 12.76 dolar per watt. Sebuah projek yang dirancang di Loughton, UK, kehilangan Microsoft sebagai penyewa utama selepas sambungan gridnya dilaporkan tertunda hingga dekad 2030.