J.P. Morgan: Jualan rumah baharu masih lemah selepas subsidi pinjaman perumahan dilaksanakan, jualan rumah subsale meningkat pesat

Apa yang berlaku kepada jualan rumah baharu selepas subsidi pinjaman perumahan dilaksanakan?

Menurut data China Index Academy, jumlah jualan seratus pemaju hartanah teratas pada Oktober 2026 merosot 13% tahun ke tahun, lebih besar daripada penurunan 11% pada September dan lebih lemah daripada jangkaan terdahulu JPMorgan bagi penurunan satu digit. Bank itu sebelum ini menjangkakan subsidi pinjaman perumahan yang berkuat kuasa pada 1 Oktober sekurang-kurangnya akan meningkatkan sedikit jualan di bandar peringkat rendah dalam jangka pendek.
Jualan seratus pemaju hartanah teratas pada Oktober berjumlah kira-kira 181 bilion yuan, meningkat 10% berbanding bulan sebelumnya. JPMorgan berpendapat ini berkaitan dengan faktor bermusim: bagi tempoh 2016–2025, jualan Oktober secara purata menyumbang 9.1% daripada jualan tahunan, lebih tinggi daripada 8.5% pada September.
Berbanding purata tempoh yang sama bagi 2018–2021, jualan pada Oktober adalah 76% lebih rendah, jurang yang lebih kecil daripada 80% pada September, tetapi masih dalam julat lazim 70%–80% lebih rendah.

Indeks Iceberg menunjukkan jualan rumah subsale di bandar utama pada Oktober meningkat lebih 20% tahun ke tahun, naik sedikit lebih pantas daripada 19% pada September. JPMorgan menjangkakan jualan rumah subsale akan terus mencatat pertumbuhan tahun ke tahun melebihi 10% pada suku keempat 2026.
Menurut anggaran JPMorgan, kira-kira 22% daripada penyenaraian rumah baharu di seluruh negara mungkin layak menerima subsidi pinjaman perumahan, berbanding kira-kira 40% bagi rumah subsale. Perbezaan kadar liputan itu menjadi asas pandangan bank bahawa rumah subsale akan mendapat manfaat relatif yang lebih besar.

Penurunan jualan tahun ke tahun bagi pemaju milik negara utama mengecil daripada 16% pada September kepada 3% pada Oktober; JPMorgan berpendapat hal ini terutama berkaitan dengan masa pelancaran projek.
Dalam kalangan pemaju tersenarai utama, China Merchants Shekou, C&D dan China Resources Land ialah hanya tiga pemaju milik negara yang mencatat pertumbuhan jualan tahun ke tahun pada Oktober, masing-masing sebanyak 23%, 10% dan 3%. Dalam 10 bulan pertama tahun ini, jualan terkumpul China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao dan China Merchants Shekou masih meningkat 2%–6% tahun ke tahun.

Jualan seratus pemaju hartanah teratas dalam 10 bulan pertama 2026 merosot 13% tahun ke tahun. JPMorgan mengekalkan ramalan penurunan 12% bagi keseluruhan tahun.
Bank itu menjangkakan jualan pemaju utama merosot 20%–30% tahun ke tahun pada 2027: di bawah pengaruh “dasar 828”, pemaju perlu menyimpan tunai bagi menghadapi perubahan dalam perancangan aliran tunai, dan pemerolehan tanah mungkin perlahan pada suku keempat 2026.
Dalam pemilihan saham, JPMorgan kekal selektif dan mengutamakan China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services dan KE Holdings.