Bernstein: Perubahan kontrak pusat data: Masa bekalan elektrik menentukan permintaan, jaminan penyewa awan semakin berkurang

Mengapa masa bekalan elektrik tersedia lebih penting daripada jumlah kapasiti yang dirancang?

Pakar undang-undang yang ditemu bual Bernstein berpendapat elektrik masih menjadi kekangan terbesar bagi pembangunan dalam masa terdekat. Bekalan yang tersedia dalam tempoh 12 bulan paling bernilai, diikuti bekalan dalam 12 hingga 24 bulan; melebihi 48 bulan biasanya kurang menarik secara komersial.
Kampus dengan kapasiti dirancang sebanyak 400 megawatt masih boleh bernilai tinggi walaupun hanya 100 megawatt dapat disediakan dalam 12 hingga 24 bulan, asalkan ada laluan yang meyakinkan untuk mendapatkan baki bekalan: pelanggan boleh memulakan operasi dahulu dan menambah kapasiti secara beransur-ansur.
Sementara itu, perubahan peraturan di Amerika Syarikat berlaku terutamanya di peringkat tempatan. Penerimaan masyarakat dan perubahan peraturan tempatan turut mempengaruhi pertimbangan pemaju; projek bukan sahaja perlu mematuhi peraturan semasa, malah perlu mengambil kira kemungkinan peraturan berubah semasa pembinaan.

Urus niaga besar biasanya disesuaikan satu demi satu. Penyedia awan besar sering menggunakan templat kontrak yang memihak kepada mereka dan mungkin mengandungi hak penamatan tanpa sebab; pakar berpendapat hak sedemikian melemahkan keupayaan membiayai kemudahan yang dibina khusus dan menjual aset, dan lazimnya patut digugurkan dalam rundingan.
Syarat penamatan yang lebih lazim termasuk kehilangan laluan mendapatkan bekalan elektrik atau kegagalan mencapai peringkat pembangunan yang dipersetujui; kelewatan juga boleh mencetuskan kredit sewa percuma atau pampasan yang dipersetujui. Syarat khusus bergantung pada saiz projek, jenis pelanggan dan kuasa tawar-menawar kedua-dua pihak.
Hak pengembangan, keutamaan untuk memajak, pembelian dan pembaharuan pajakan juga mempengaruhi penggunaan kampus pada masa hadapan. Jika pemaju memberikan terlalu banyak kawalan kepada penyewa, pilihan pembangunan seterusnya mungkin terhad.

Menurut pakar, hampir semua urus niaga pusat data baharu yang melibatkan penyedia awan baharu memerlukan peningkatan kredit, termasuk bayaran tunai pendahuluan, surat kredit atau jaminan pihak ketiga, untuk membantu projek memperoleh pembiayaan.
Sepanjang tahun lalu, jaminan beralih daripada meliputi keseluruhan pajakan kepada perlindungan terhad. Contohnya, penjamin mungkin hanya melindungi 80% daripada pinjaman pembinaan, bukan keseluruhan sewa; ekuiti yang dilaburkan pemaju dan bahagian pinjaman yang tidak dijamin masih terdedah kepada risiko.
Jaminan juga lazimnya berkurang secara linear sepanjang tempoh pajakan awal, menyebabkan perlindungan menurun dari semasa ke semasa; penjamin pula semakin kerap meminta hak mengambil alih tapak dan bekalan elektrik selepas menanggung tanggungjawab di bawah jaminan. Keupayaan mengekalkan sokongan kredit asal apabila pajakan dipindahkan juga merupakan syarat penting bagi kebolehbiayaan kontrak.

Pakar menjangkakan sebahagian penyedia awan baharu mungkin gulung tikar dalam tempoh 1 hingga 3 tahun akan datang: pajakan pusat data mereka mungkin selama 15 tahun, sedangkan kontrak pelanggan mungkin hanya beberapa hari atau bulan, dan kontrak yang lebih kukuh juga lazimnya hanya selama 1 hingga 3 tahun.
Pakar memberikan contoh: jika kos pembinaan ialah 10 juta dolar bagi setiap megawatt dan perlindungan kredit berkesan bersamaan 30% daripada kos diperoleh terlebih dahulu, apabila penyewa gulung tikar dan pemilik dapat mengambil semula kemudahan dengan cepat, kos efektif pemilik boleh turun kepada 7 juta dolar bagi setiap megawatt, menjadikannya lebih berdaya saing dari segi harga apabila dipajak semula.
Hasil ini bergantung pada struktur perlindungan dan kelajuan pengambilan semula; selain itu, kemudahan yang disesuaikan untuk pelanggan asal mungkin memerlukan pengubahsuaian apabila dipajak semula.

Pakar yang ditemu bual belum melihat kelembapan aktiviti urus niaga, tetapi mendapati peserta lebih berhati-hati dan lebih bimbang pihak lawan urus niaga ialah spekulator. Kelayakan kredit sesetengah penjamin menjadi perhatian dan sudah mempengaruhi pilihan bidaan bagi urus niaga baharu.
Pakar menjangkakan dalam tempoh 3 hingga 5 tahun akan datang, permintaan akan berkembang daripada kampus latihan di kawasan terpencil kepada kemudahan inferens yang lebih kecil di bandar dan pinggir bandar. Beliau mendapati pengendali bersaiz sederhana beralih kepada projek besar selepas diambil alih, sementara sebahagian penyedia yang tinggal kekurangan bekalan elektrik, menjadikan pesaing kapasiti tempatan semakin berkurang.