J.P. Morgan: Penurunan harga rumah subsale Shenzhen mengecil: Bekalan rumah baharu yang berkurangan menyokong penstabilan, tetapi tekanan inventori kekal

Mengapa harga rumah subsale Shenzhen berpotensi stabil?

Harga rumah subsale Shenzhen turun 0.4% dalam tiga suku pertama 2026, dengan kadar penurunan yang jauh lebih kecil berbanding 10.4% bagi keseluruhan 2024 dan 9.8% pada 2025. Pakar pasaran Centaline Property yang ditemu bual menjangkakan harga rumah subsale akan hampir mencecah paras terendah menjelang akhir 2026.
Sokongan datang daripada pengurangan bekalan rumah baharu dan harga rumah baharu yang semakin stabil. Bekalan rumah baharu Shenzhen menurun daripada kira-kira 39.7 ribu unit pada 2024 kepada kira-kira 34.7 ribu unit pada 2025, dan berjumlah kira-kira 16 ribu unit pada 2026 sehingga masa laporan. Pakar menjangkakan penguncupan bekalan dan dasar penjualan rumah siap akan mengehadkan bekalan pada 2027–2028 serta mengalihkan sebahagian permintaan kepada rumah subsale.
Pandangan JPMorgan secara umumnya selaras dengan pandangan pakar: penguncupan bekalan tanah membantu harga rumah di bandar raya peringkat pertama stabil secara sederhana, khususnya di Shanghai dan Shenzhen. Bank itu masih menjangkakan harga rumah di kawasan lain di China menurun secara sederhana.

Pakar menganggarkan inventori rumah baharu Shenzhen kira-kira 22 ribu unit, dengan tempoh penyerapan 11.4 bulan, tetapi ukuran ini tidak merangkumi inventori yang telah siap. Apabila diambil kira, tempoh penyerapan melebihi 20 bulan.
Bilangan penyenaraian rumah subsale meningkat pada 2025 daripada 56 ribu unit pada Januari kepada 107 ribu unit pada akhir tahun, dan secara umumnya stabil pada 104 ribu–107 ribu unit pada 2026, bersamaan kira-kira 23 bulan jualan. Penyenaraian tidak lagi meningkat, tetapi stok masih tinggi.
Pakar menjangkakan penguncupan bekalan rumah baharu akan mengurangkan volum jualan rumah baharu Shenzhen sebanyak 10% pada 2026 dan sebanyak lagi 10%–15% pada 2027; volum jualan rumah subsale pula dijangka secara umumnya tidak berubah sepanjang dua tahun tersebut.

Pakar berpendapat kesan jangka pendek dasar itu terhadap pasaran Shenzhen adalah terhad berikutan sedikitnya tanah kediaman yang dijual baru-baru ini dan adanya aturan peralihan: projek di atas tanah yang diperoleh sebelum 28 Ogos boleh diprajual mengikut peraturan lama sehingga akhir 2027.
Namun, pinjaman gadai janji hanya akan dikeluarkan apabila pendaftaran penyiapan dibuat, sekali gus menambah tekanan aliran tunai pemaju. Bagi projek dengan had ketinggian 80 meter, tempoh daripada pemerolehan tanah hingga prajualan mungkin meningkat daripada sekurang-kurangnya 6 bulan kepada 18 bulan.

Pada Oktober, Shenzhen mengurangkan syarat insurans sosial bagi permohonan perumahan bakat daripada 3 tahun kepada 1 tahun, dan memendekkan tempoh semakan sejarah pemilikan rumah daripada 5 tahun kepada 3 tahun. Pakar berpendapat pelonggaran itu berlaku dalam keadaan penyerapan jualan yang lemah: kadar penjualan perumahan bakat yang tersedia untuk dijual turun daripada 90% pada 2023 kepada 17% pada 2025, dan syarat kelayakan mungkin dilonggarkan lagi pada masa hadapan.
Pakar berpendapat bahawa walaupun perumahan bakat lazimnya kira-kira 30% lebih murah daripada perumahan komersial di kawasan yang sama, kualiti, lokasi dan sekatan kelayakan bagi sesetengah projek mengurangkan daya tarikan diskaun itu, dan sesetengah pembeli mungkin beralih kepada rumah subsale atau perumahan komersial yang lebih berkualiti.