J.P. Morgan: Pasukan penyelidik meninjau sektor perbankan China: Pemaju lebih bergantung pada bank untuk pembiayaan, margin dan permintaan runcit masih tertekan

Apakah perubahan yang mungkin berlaku apabila pemaju beralih kepada pembiayaan bank?

Bank yang ditemu bual berpendapat peraturan baharu 828 akan mempercepat peralihan pembangunan hartanah daripada leveraj tinggi, pusing ganti pantas dan keuntungan tinggi kepada leveraj rendah, pusing ganti perlahan dan keuntungan rendah; pemaju kecil dan sederhana serta sebahagian pemaju swasta menghadapi tekanan operasi yang lebih besar.
Oleh sebab projek tidak lagi boleh bergantung pada model prajualan terdahulu, bahagian pinjaman bank dalam pembiayaan pemaju mungkin meningkat. Bank juga akan lebih banyak menilai risiko kredit mengikut projek, dengan menumpukan pada lokasi, kualiti produk dan kemudahan sokongan.
Sebuah bank berpendapat bekalan projek berkualiti tinggi adalah terhad dan sistem bank utama mungkin meningkatkan persaingan dalam jangka pendek; namun, memperoleh status bank utama juga mungkin membuka peluang perniagaan seperti gadai janji.

Bank yang ditemu bual berpendapat pengawasan lebih ketat terhadap dana prajualan dan pengurusan projek yang lebih teratur akan membantu mengurangkan risiko projek terbengkalai dalam jangka panjang, sekali gus mengurangkan risiko kredit pinjaman pembangunan dan gadai janji. Pada masa yang sama, peraturan baharu akan melambatkan pengeluaran pinjaman gadai janji rumah baharu, menjejaskan pertumbuhan gadai janji dalam jangka pendek.
Bank menyatakan bahawa petunjuk pinjaman pemaju dalam kategori perhatian khas dan tertunggak kini secara umumnya stabil, dan kadar pembentukan pinjaman tidak berbayar baharu telah perlahan berbanding awal kitaran, tetapi risiko sedia ada masih memerlukan masa untuk ditangani.
Bank yang ditemu bual berpendapat hartanah masih dalam fasa penurunan dan pelarasan, dengan permulaan projek baharu dan jualan terus merosot; harga rumah mungkin menghampiri paras terendah, tetapi masa pemulihan yang berterusan masih tidak pasti.

Bank yang ditemu bual terutamanya mengaitkan pertumbuhan gadai janji yang lemah dengan permintaan: jangkaan pendapatan isi rumah yang lemah, harga rumah yang menurun dan lebih ramai pembeli menggunakan pinjaman dana simpanan perumahan. Urus niaga bertambah baik berbanding bulan sebelumnya di beberapa bandar, tetapi belum ada titik perubahan yang jelas dalam permintaan gadai janji dan pinjaman runcit yang lebih luas.
Prestasi berbeza antara bandar: selepas peraturan baharu, sentimen tunggu dan lihat lebih ketara di Huizhou dan Jiangmen, dengan urus niaga rumah baharu dan sedia ada yang lemah; bekalan rumah baharu di Shenzhen masih ketat, manakala urus niaga rumah sedia ada lebih aktif. Bank menjangka akan lebih menumpukan pada gadai janji rumah sedia ada, dan persaingan juga mungkin meningkat.
Penggunaan gadai janji bertempoh 40 tahun terhad kerana jumlah kos faedah yang lebih tinggi; langkah bantuan gadai janji lazimnya memerlukan pelanggan memohon secara proaktif dan memenuhi syarat kelayakan, dan kadar penggunaannya juga rendah.

Bank yang ditemu bual menjangka margin faedah bersih industri menghadapi tekanan pada 2027: manfaat penetapan semula harga deposit semakin berkurangan, penetapan harga pinjaman berkaitan kerajaan tempatan menurun, dan persaingan mendapatkan pelanggan korporat berkualiti tinggi juga telah menurunkan harga pinjaman korporat dengan ketara.
Sebuah bank menyatakan pertumbuhan pinjaman runcit tidak berbayar baharu agak perlahan, tetapi pinjaman kategori perhatian khas dan tertunggak masih menunjukkan trend menaik, justeru sukar menentukan sama ada kualiti aset telah mencapai titik perubahan. Bank lain berkata baki dan nisbah pinjaman runcit tidak berbayarnya di Shenzhen meningkat sedikit tetapi masih terkawal.

Secara keseluruhan, JPMorgan berpandangan agak positif terhadap hasil tinjauan dan mengutamakan empat bank utama milik negara kerana pendedahan perniagaan runcit mereka lebih rendah dan mereka mempunyai kelebihan daya saing untuk mendapatkan peranan bank utama bagi pembiayaan pemaju.
Bank itu juga berpandangan positif terhadap China Merchants Bank, dengan mengambil kira pendedahannya yang lebih tinggi kepada bandar peringkat pertama seperti Shenzhen; pasaran hartanah Shenzhen menunjukkan tanda-tanda pembentukan dasar, dan kesan negatif dasar 828 agak sederhana.