J.P. Morgan: Kemelut kecairan Huafa menggugat keyakinan terhadap pemaju milik negara: Bagaimana JPMorgan membezakan risikonya?

Apa yang berlaku di Huafa dan mengapa ia menjejaskan pemaju milik negara?

Menurut laporan Bloomberg pada 26 Oktober, Zhuhai Huafa Group sedang berunding dengan sekurang-kurangnya tiga bank mengenai pelanjutan tempoh pinjaman dan pengurangan kadar faedah, dan dua produk amanahnya tidak ditebus tepat pada masanya. Pada 29 Oktober, Bloomberg melaporkan bahawa kumpulan itu telah membayar balik sebahagian pelabur dalam salah satu produk yang tertunggak.
Suruhanjaya Penyeliaan dan Pentadbiran Aset Milik Negara Zhuhai memiliki 93.5% saham Huafa Group. Insiden itu kembali mencetuskan kebimbangan tentang kecairan pemaju dan mendorong pelabur menilai semula jangkaan sokongan untuk pemaju milik negara.

Setakat separuh pertama 2026, nisbah hutang bersih Huafa Group ialah 200% dan nisbah tunai kepada hutang jangka pendek ialah 0.36 kali; bagi anak syarikat tersenarainya, Huafa Industrial, angka masing-masing ialah 101% dan 0.53 kali. Jumlah hutang kedua-duanya masing-masing ialah 377 bilion yuan dan 126 bilion yuan.
Operasi juga berada di bawah tekanan: pembangunan hartanah menyumbang 46% daripada hasil Huafa Group pada 2025, manakala hasil pembangunan hartanah Huafa Industrial pada separuh pertama 2026 merosot 51.8% berbanding tahun sebelumnya.
JPMorgan menyaring 45 pemaju milik negara berdasarkan data kewangan separuh pertama 2026. Daripada jumlah itu, 22 melanggar dua atau tiga garis merah pembiayaan, terutamanya dalam kalangan pemaju bermodal pasaran lebih kecil dan perusahaan milik kerajaan tempatan. Daripada 22 perusahaan milik kerajaan pusat, 5 masih melanggar ketiga-tiga garis merah.

JPMorgan berpendapat keyakinan kredit terhadap sebahagian pemaju milik negara lebih bergantung pada sokongan kewangan kerajaan berbanding kunci kira-kira mereka sendiri yang kukuh. Pandangan asas bank itu ialah kerajaan akan berusaha mencegah kemungkiran bon tawaran awam oleh pemaju milik negara.
Namun, pinjaman bank atau hutang bukan standard masih mungkin dilanjutkan tempohnya. Bank itu menilai risiko kemungkiran perusahaan milik kerajaan pusat secara keseluruhan rendah, sementara sebahagian perusahaan milik kerajaan tempatan, khususnya di bandar bertier lebih rendah, mungkin mengalami lebih banyak turun naik kecairan.
Bagi saham, JPMorgan terus mengutamakan China Resources Land dan China Overseas Land & Investment yang mempunyai kunci kira-kira lebih kukuh. Bank itu menjangkakan harga saham perusahaan milik negara kecil dan sederhana yang mempunyai leveraj tinggi akan menghadapi tekanan sentimen dalam jangka pendek, sehingga Huafa menerima sokongan lebih kukuh dan keyakinan pasaran pulih.

Dalam minggu berakhir 29 Oktober, harga bon renminbi luar pesisir Huafa turun secara purata kira-kira 54 mata; bon Greentown bertarikh matang 2028 turun kira-kira 7 mata. Sebaliknya, harga bon gred pelaburan China Resources Land dan China Overseas Land & Investment secara keseluruhannya kekal stabil.
Pasukan kredit JPMorgan mengutamakan bon Longfor: syarikat itu mempunyai lebih daripada 13 bilion yuan tunai yang boleh digunakan dan aliran tunai bebas positif, dengan kira-kira 6 bilion hingga 7 bilion yuan hutang yang matang pada setiap tahun 2027 dan 2028. Bon Longfor bertarikh matang 2028 yang diutamakan bank itu berharga 88.4 pada 29 Oktober, dengan hasil kepada kemungkinan terburuk sebanyak 15.4%.
Bank itu juga menjangkakan perniagaan pembangunan hartanah mungkin tertekan tahun depan apabila dasar prajualan ditamatkan secara beransur-ansur, maka ia mengutamakan pemaju dengan pendedahan lebih besar kepada hartanah pelaburan.