Bernstein: imobiliário europeu supera o mercado em outubro, com divergência operacional e nos preços dos ativos por trás das baixas avaliações

As avaliações ainda são atraentes após a alta das ações imobiliárias em outubro?

Em outubro de 2026, o índice imobiliário STOXX 600 teve retorno total de 3,8%, superando o retorno de 2,0% do STOXX 600. A queda dos rendimentos dos títulos na maioria das principais regiões, juntamente com a melhora das tendências operacionais na maioria das empresas que divulgaram resultados, sustentou o desempenho do setor.
Em 30 de outubro, as ações das empresas imobiliárias europeias acompanhadas pelo Bernstein eram negociadas com desconto médio ponderado de 31% em relação ao valor patrimonial líquido tangível divulgado mais recentemente, bem acima do desconto médio de longo prazo sobre o valor patrimonial líquido, de cerca de 10%. O retorno sobre o lucro recorrente por ação estimado pelo banco para o ano fiscal de 2026 era de 8,7%, também acima da média de longo prazo de 6,5%, levando-o a considerar atraentes as avaliações do setor.
As baixas avaliações coexistem com pressão sobre os preços dos ativos: o rendimento do título soberano francês de 10 anos subiu 11 pontos-base em outubro, para 4,97%, enquanto o alemão caiu 26 pontos-base, para 3,32%. O valor das transações de escritórios na Europa caiu um terço na comparação anual no terceiro trimestre, para 8,8 bilhões de euros, o menor nível desde 2009.

As tendências operacionais dos proprietários de imóveis de varejo melhoraram em geral, e Klépierre e Eurocommercial elevaram ligeiramente suas projeções de lucro. Os negócios de escritórios, hotéis e residências alemãs da Covivio apresentaram desempenho sólido, enquanto a WDP também avançou conforme o planejado.
A atividade de desenvolvimento ficou mais restrita: a CTP reduziu sua previsão de entregas para o ano inteiro devido à desaceleração das locações e ao enfraquecimento das pré-locações, mas reiterou sua projeção de lucro por ação para o ano fiscal de 2026. A Icade reiterou sua projeção, mas suas tendências operacionais enfraqueceram e a empresa propôs um dividendo em ações que diluiria os acionistas atuais.
A Vonovia, proprietária de imóveis residenciais alemães, reduziu suas perspectivas de lucro e investimento de capital para os anos fiscais de 2026 e 2028, e a perspectiva para o valor dos ativos também ficou abaixo da expectativa do Bernstein. O banco considera que a redução dos investimentos ajuda a proteger o balanço e prevê que a empresa poderá adotar uma política de dividendos mais prudente em março do ano seguinte.

A demanda por locação e as transações de investimento em escritórios de primeira linha estão divergindo. A JLL prevê que a área de escritórios locada no centro de Londres ultrapassará 10 milhões pés quadrados em 2026, tornando-o o ano mais forte desde 2019. No momento do relatório, a área locada no ano estava 10% acima da média de longo prazo.
No entanto, os altos custos de financiamento e as diferenças de preço entre compradores e vendedores restringem as transações. O investimento em escritórios no Reino Unido caiu 25% no terceiro trimestre de 2026, para cerca de 2,1 bilhões de libras, com transações concentradas em Londres e em ativos de primeira linha. O Bernstein aponta que alguns vendedores podem precisar aceitar preços mais baixos para fechar negócios.
A pressão sobre as avaliações também aparece nos rendimentos: segundo a Savills, o rendimento médio dos imóveis britânicos de primeira linha subiu para 6% em outubro, com os rendimentos de escritórios e imóveis de distribuição aumentando 25 pontos-base. O Bernstein considera que a oferta nova limitada e os altos custos de construção ajudam a sustentar as perspectivas de aluguel em alguns segmentos.

O orçamento de outono do Reino Unido elevou o limite para o benefício fiscal destinado a pequenas empresas dos setores de varejo, hotelaria, alimentação e lazer e ofereceu dois anos de proteção aos imóveis elegíveis, limitando aumentos nas cobranças acima da inflação e ajudando os inquilinos a arcar com os custos imobiliários.
Não houve novas sobretaxas setoriais específicas para escritórios e imóveis logísticos, resultado melhor do que algumas especulações anteriores ao orçamento. Impostos e encargos imobiliários normalmente são pagos pelos inquilinos, mas o aumento dos custos de ocupação pode acabar reduzindo os aluguéis que os proprietários conseguem cobrar.
Três partidos de Berlim propuseram um plano de socialização habitacional antes das negociações formais para formar uma coalizão: imóveis elegíveis acima do limite pertencentes a proprietários com mais de 10 mil residências em Berlim poderiam ser transferidos para a propriedade pública, com indenização limitada a 16 bilhões de euros. A proposta ainda não virou lei, e o Bernstein considera que a incerteza persistente pode conter o investimento imobiliário local.

Os avanços mais recentes no projeto de regulamentação de data centers da Espanha indicam que exigências mais rigorosas podem permanecer após o período de transição encerrado em 2031, enquanto a versão final também flexibiliza as regras de aquisição de energia renovável. Ainda são necessários o parecer do Conselho de Estado, alterações e a aprovação do Conselho de Ministros.
O Bernstein estima que, no pior cenário, pouco mais de um quarto da carteira de projetos de desenvolvimento de data centers da Merlin Properties seria afetado, e que a aceleração do desenvolvimento em Portugal poderia compensar integralmente o impacto. O banco considera que a avaliação atual da Merlin, pela soma das partes, não incorpora o potencial futuro de valorização dos data centers.
Os custos e o fornecimento de energia elétrica também afetam o desenvolvimento: segundo a Turner & Townsend, os custos de construção de data centers europeus subiram 13% na comparação anual, para 12.76 dólares por watt. Um projeto planejado em Loughton, no Reino Unido, perdeu a Microsoft como inquilina âncora após sua conexão à rede elétrica ter sido supostamente adiada para a década de 2030.