Bernstein: Mudanças nos contratos de data centers: prazo de fornecimento de energia elétrica determina atratividade, enquanto garantias de locatários de nuvem encolhem

Por que o prazo de disponibilidade de energia elétrica é mais importante que a capacidade total planejada?

Os especialistas jurídicos entrevistados pela Bernstein consideram que a energia elétrica continua sendo a maior restrição ao desenvolvimento no curto prazo. A energia disponível em até 12 meses é a mais valiosa, seguida daquela disponível entre 12 e 24 meses; acima de 48 meses, geralmente não há atratividade comercial.
Um complexo com capacidade planejada de 400 megawatts ainda pode ser muito valioso mesmo que apenas 100 megawatts estejam disponíveis em 12 a 24 meses, desde que haja um caminho confiável para obter o restante da energia: os clientes podem iniciar as operações e ampliar gradualmente a capacidade.
Enquanto isso, as mudanças regulatórias nos Estados Unidos ocorrem principalmente no âmbito local. A aceitação da comunidade e as mudanças nas regras locais também influenciam a avaliação dos desenvolvedores; os projetos precisam cumprir as normas vigentes e considerar a possibilidade de mudanças durante a construção.

Grandes transações costumam ser personalizadas caso a caso. Grandes provedores de nuvem frequentemente usam modelos contratuais favoráveis a si mesmos, que podem conter direitos de rescisão imotivada; os especialistas consideram que esses direitos reduzem a capacidade de financiar instalações personalizadas e vender ativos e, em geral, devem ser eliminados na negociação.
Condições de rescisão mais comuns incluem a perda do caminho para obter energia elétrica ou o não cumprimento dos marcos de desenvolvimento acordados; atrasos também podem gerar créditos de aluguel ou indenizações previstas em contrato. Os termos específicos dependem do tamanho do projeto, do tipo de cliente e do poder de negociação das partes.
Os direitos de expansão, preferência na locação, compra e renovação também afetam o uso futuro do complexo. Se os desenvolvedores concederem controle excessivo aos locatários, poderão limitar as opções de desenvolvimento posteriores.

Segundo os especialistas, quase todas as transações de novos data centers de provedores emergentes de nuvem exigem reforço de crédito, incluindo pagamentos antecipados em dinheiro, cartas de crédito ou garantias de terceiros, para ajudar os projetos a obter financiamento.
No último ano, as garantias passaram de uma cobertura integral do contrato de locação para uma proteção limitada. Por exemplo, o garantidor pode cobrir apenas 80% do empréstimo para construção, em vez de todos os aluguéis; o capital próprio investido pelo desenvolvedor e a parcela não garantida do empréstimo continuam expostos a riscos.
As garantias também costumam diminuir linearmente durante o prazo inicial de locação, reduzindo a proteção ao longo do tempo; os garantidores exigem cada vez mais o direito de assumir o local e o fornecimento de energia elétrica após assumir a responsabilidade pela garantia. A possibilidade de manter o suporte de crédito original quando a locação é transferida também é uma condição importante para a capacidade de financiamento do contrato.

Os especialistas preveem que alguns provedores emergentes de nuvem podem falir nos próximos 1 a 3 anos: seus contratos de locação de data centers podem durar até 15 anos, enquanto os contratos com clientes podem durar apenas dias ou meses, e os contratos mais sólidos geralmente duram apenas 1 a 3 anos.
Os especialistas dão um exemplo: se o custo de construção for de 10 milhões de dólares por megawatt e uma proteção de crédito efetiva equivalente a 30% do custo tiver sido obtida antecipadamente, quando o locatário falir e o proprietário puder recuperar rapidamente a instalação, o custo efetivo do proprietário poderá cair para 7 milhões de dólares por megawatt, tornando-a mais competitiva em preço na nova locação.
Esse resultado depende da estrutura da proteção e da velocidade de recuperação; além disso, uma instalação personalizada para o cliente original pode precisar de adaptações ao ser novamente locada.

Os especialistas entrevistados ainda não observaram desaceleração nas transações, mas notaram que os participantes estão mais cautelosos e mais preocupados com a possibilidade de as contrapartes serem especuladores. A qualidade de crédito de alguns garantidores está sob atenção e já influencia as escolhas de propostas para novas transações.
Os especialistas preveem que, nos próximos 3 a 5 anos, a demanda se expandirá de complexos de treinamento em regiões remotas para instalações menores de inferência em áreas urbanas e suburbanas. Um deles observa que operadores de médio porte passam a atuar em grandes projetos após serem adquiridos, enquanto alguns fornecedores restantes carecem de energia elétrica, reduzindo o número de concorrentes por capacidade local.