Какие источники спроса ускорились в третьем квартале?

  • Объем новых договоров аренды Digital Realty в третьем квартале достиг рекордных 855 млн долларов с учетом полной доли в проектах и 627 млн долларов с учетом доли компании; договоры мощностью свыше 1 мегаватта составили 474 млн долларов, особенно сильными были Северная Виргиния и Азиатско-Тихоокеанский регион.
  • Корпоративные развертывания также расширяются: объем договоров на размещение оборудования и межсетевое соединение составил 158 млн долларов против 138 млн долларов кварталом ранее и около 100 млн долларов в предшествующие кварталы. Ведущая лаборатория ИИ развернула инфраструктуру на 15 площадках в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, создав взаимосвязанную сеть.
  • Арендная выручка за третий квартал составила 1,225 млрд долларов, увеличившись на 17,1% год к году и превысив прежний прогноз JPMorgan на 4,1%; при этом общая выручка составила 1,902 млрд долларов, снизившись на 1,1% к предыдущему кварталу, а доход от комиссий сократился с 249 млн до 75,3 млн долларов.

Как новые договоры и рост ставок при продлении влияют на выручку?

  • Продленные в третьем квартале договоры соответствовали годовой арендной выручке в 261 млн долларов, а денежные арендные ставки выросли на 11,8% по сравнению с первоначальными договорами; по продлениям мощностью свыше 1 мегаватта рост достиг 26,3%. Компания повысила прогноз роста денежных ставок при продлении на весь 2026 год на 1 процентный пункт до 10%–12%.
  • С учетом доли компании объем подписанных договоров, срок аренды по которым еще не начался, на конец квартала вырос до 1,9 млрд долларов; компания ожидает начала аренды на 371 млн долларов в оставшуюся часть 2026 года, на 831 млн долларов в 2027 году и на 643 млн долларов в 2028 году и позднее. Таким образом, новые договоры будут постепенно превращаться в выручку по мере сдачи проектов и начала аренды.
  • Компания третий квартал подряд повысила годовой прогноз основных финансовых показателей: прогноз общей выручки без дохода от комиссий за результаты предполагает рост год к году почти на 16%; середина прогнозного диапазона базовых средств от операционной деятельности (FFO) на акцию на той же основе повышена на 0.15 доллара, что предполагает рост на 12,7%.

Насколько велико давление на финансирование при ускорении расширения?

  • Компания строит мощности объемом около 1.5 гигаватта с ожидаемой общей стоимостью около 22 млрд долларов и ожидаемой доходностью разработки 11,6%; доля предварительно сданных в аренду строящихся мощностей выросла с 54% во втором квартале до 63%. Из 50 мегаватт мощностей, введенных в третьем квартале, 95% были предварительно сданы в аренду.
  • Прогресс по регионам неравномерен: доля предварительной аренды строящихся проектов составляет 71% в Северной Америке, лишь 12% в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке и 75% в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Ожидаемая стоимость строительства в Северной Америке выросла примерно с 14,1 млн долларов за мегаватт в предыдущем квартале до 14,5 млн долларов, а в Азиатско-Тихоокеанском регионе — примерно с 11,1 млн до 15,5 млн долларов.
  • JPMorgan ожидает капитальных затрат в 2026 году на сумму 5,341 млрд долларов, что на 67,9% больше, чем в 2025 году, и в своей модели оценки прогнозирует отрицательный годовой свободный денежный поток без учета долга в размере 1,568 млрд долларов.
  • Недавно компания привлекла 540 млн долларов путем размещения акций на рынке и 1,7 млрд долларов путем выпуска долговых инструментов, а также получила обязательство вложить 1,4 млрд долларов в капитал новой стратегии постоянного капитала. Компания также повысила годовую цель по продаже или внесению активов на 500 млн долларов до 1,5 млрд–2 млрд долларов, чтобы высвободить капитал из зрелых активов с участием долгосрочных инвесторов.

Как JPMorgan оценивает рост и прибыльность?

  • JPMorgan считает, что мощности, проекты развития и способность компании устанавливать цены при продлении договоров в Северной Виргинии и на основных мировых рынках позволяют ей выиграть от спроса на дата-центры со стороны облачных вычислений и ИИ.
  • Банк повысил прогноз выручки на 2026 год до 7,319 млрд долларов, но снизил прогноз скорректированной EBITDA с 3,891 млрд до 3,842 млрд долларов; соответствующая рентабельность ожидается на уровне 52,5%, ниже прежнего прогноза 54,5% и показателя 54,6% за 2025 год.
  • Банк сохранил рекомендацию «выше рынка» и целевую цену 235 долларов на декабрь 2027 года. В оценке методом дисконтирования денежных потоков используются средневзвешенная стоимость капитала 6,75%, темп вечного роста 4,5% и скидка к публичному рынку 10%; если строительный бум приведет к избытку предложения, ставки аренды дата-центров могут снизиться.