Остаются ли оценки привлекательными после роста акций недвижимости в октябре?

  • В октябре 2026 года совокупная доходность индекса недвижимости STOXX 600 составила 3,8%, превысив доходность STOXX 600 в размере 2,0%. Снижение доходности облигаций в большинстве основных регионов и улучшение операционных тенденций у большинства отчитавшихся компаний поддержали показатели сектора.
  • По состоянию на 30 октября акции европейских компаний недвижимости, охватываемых Bernstein, торговались со средневзвешенным дисконтом 31% к последней опубликованной стоимости чистых материальных активов, что значительно выше долгосрочного среднего дисконта к стоимости чистых активов около 10%. Прогнозируемая банком доходность по регулярной прибыли на акцию за финансовый год 2026 составила 8,7%, также превысив долгосрочное среднее значение 6,5%, поэтому банк считает оценки сектора привлекательными.
  • Низкие оценки сочетаются с давлением на цены активов: доходность государственных облигаций Франции со сроком обращения 10 лет выросла в октябре на 11 базисных пунктов до 4,97%, тогда как доходность немецких облигаций снизилась на 26 базисных пунктов до 3,32%. Объем сделок с офисной недвижимостью в Европе в третьем квартале сократился на треть в годовом выражении до 8,8 млрд евро, самого низкого уровня с 2009 года.

Какие объекты демонстрируют сильные операционные показатели и какие компании продолжают сокращать деятельность?

  • Операционные тенденции владельцев торговой недвижимости в целом улучшились, а Klépierre и Eurocommercial немного повысили прогнозы прибыли. Офисный и гостиничный бизнес Covivio, а также ее бизнес жилой недвижимости в Германии показали устойчивые результаты; WDP также продвигалась согласно плану.
  • Девелоперская деятельность оказалась более ограниченной: CTP снизила прогноз объема завершенных проектов на полный год из-за замедления аренды и ослабления предварительной аренды, но подтвердила прогноз прибыли на акцию на финансовый год 2026. Icade подтвердила прогноз, однако операционные тенденции ухудшились, а компания предложила выплату дивидендов акциями, которая размоет доли существующих акционеров.
  • Немецкий владелец жилой недвижимости Vonovia снизил прогноз прибыли и капитальных затрат на финансовые годы 2026 и 2028, а перспективы стоимости активов также оказались слабее ожиданий Bernstein. Банк считает, что сокращение капитальных затрат помогает защитить баланс, и ожидает, что компания может принять более осторожную дивидендную политику в марте следующего года.

Почему спрос на офисы остается устойчивым, а число сделок невелико?

  • Спрос на аренду высококачественных офисов и инвестиционные сделки с ними демонстрируют разную динамику. JLL прогнозирует, что площадь арендованных офисов в центре Лондона в 2026 году превысит 10 млн квадратных футов, что сделает этот год лучшим с 2019 года. На момент подготовки отчета площадь аренды с начала года превышала долгосрочное среднее значение на 10%.
  • Однако высокие затраты на финансирование и расхождение ценовых ожиданий покупателей и продавцов сдерживают сделки. Инвестиции в офисную недвижимость Великобритании в третьем квартале 2026 года снизились на 25% примерно до 2,1 млрд фунтов стерлингов; сделки были сосредоточены в Лондоне и высококачественных активах. Bernstein отмечает, что некоторым продавцам, возможно, придется согласиться на более низкие цены для заключения сделок.
  • Давление на оценки отражается и в доходности: по данным Savills, средняя доходность высококачественной недвижимости Великобритании в октябре выросла до 6%, при этом доходность офисных и распределительных объектов увеличилась на 25 базисных пунктов. Bernstein считает, что ограниченное новое предложение и высокие затраты на строительство помогают поддерживать перспективы арендных ставок в некоторых сегментах.

Как британский бюджет и жилищное предложение Берлина повлияют на владельцев?

  • Осенний бюджет Великобритании повысил порог для налоговых льгот малому бизнесу в розничной торговле, гостинично-ресторанной сфере и сфере досуга, а также предоставил подходящим объектам двухлетнюю защиту, ограничив рост платежей сверх инфляции и помогая арендаторам нести расходы на недвижимость.
  • Для офисной и логистической недвижимости не ввели новых отраслевых надбавок к налогам, что лучше некоторых предположений до публикации бюджета. Налоги и сборы за недвижимость обычно оплачивают арендаторы, однако рост расходов на использование помещений в конечном итоге может снизить арендную плату, которую владельцы могут взимать.
  • Три партии Берлина перед официальными переговорами о создании коалиции предложили план социализации жилья: подходящие объекты сверх установленного порога у владельцев более 10 тыс. жилых помещений в Берлине могут быть переданы в общественную собственность, а компенсация ограничена суммой 16 млрд евро. Предложение еще не стало законом, и Bernstein считает, что сохраняющаяся неопределенность может сдерживать инвестиции в местную недвижимость.

С какими препятствиями сталкивается расширение европейских дата-центров?

  • Последние изменения проекта регулирования дата-центров в Испании показывают, что более строгие требования могут сохраниться после переходного периода, заканчивающегося в 2031 году, тогда как окончательный проект также смягчает правила закупки возобновляемой энергии. В дальнейшем необходимы заключение Государственного совета, изменения и одобрение Совета министров.
  • По оценке Bernstein, в худшем сценарии будет затронуто чуть более четверти портфеля проектов дата-центров Merlin Properties, а ускоренное развитие в Португалии может полностью компенсировать последствия. Банк считает, что текущая оценка Merlin по сумме частей не учитывает будущий потенциал роста стоимости дата-центров.
  • Затраты и электроснабжение также влияют на развитие: по данным Turner & Townsend, стоимость строительства европейских дата-центров выросла на 13% в годовом выражении до 12.76 доллара за ватт. Планируемый проект в Лоутоне в Великобритании потерял Microsoft в качестве якорного арендатора после того, как подключение к электросети, по сообщениям, отложили до 2030-х годов.