Что произошло с продажами новостроек после введения ипотечных субсидий?

  • По данным China Index Academy, совокупные продажи ста крупнейших застройщиков в октябре 2026 года снизились на 13% в годовом выражении. Снижение усилилось по сравнению с 11% в сентябре и оказалось больше, чем ранее прогнозировавшееся JPMorgan снижение на однозначную величину в процентах. Банк первоначально ожидал, что ипотечные субсидии, вступившие в силу 1 октября, обеспечат хотя бы небольшой краткосрочный рост продаж в городах более низких категорий.
  • Продажи ста крупнейших застройщиков в октябре составили около 181 млрд юаней, увеличившись на 10% относительно предыдущего месяца. JPMorgan связывает это с сезонностью: в 2016–2025 годах на октябрь в среднем приходилось 9,1% годовых продаж против 8,5% в сентябре.
  • Продажи в октябре были на 76% ниже среднего уровня за аналогичный период 2018–2021 годов. Разрыв сократился по сравнению с 80% в сентябре, но остался в обычном диапазоне отставания на 70%–80%.

Почему вторичный рынок жилья показывает более сильную динамику?

  • Индекс Iceberg показывает, что продажи вторичного жилья в ключевых городах в октябре выросли более чем на 20% в годовом выражении, немного ускорившись по сравнению с 19% в сентябре. JPMorgan ожидает, что в четвёртом квартале 2026 года годовой рост продаж вторичного жилья останется выше 10%.
  • По оценке JPMorgan, около 22% предложений нового жилья по всей стране могут соответствовать условиям получения ипотечных субсидий; для вторичного жилья этот показатель составляет около 40%. Разница в охвате лежит в основе оценки банка, согласно которой вторичный рынок получит относительно больше преимуществ.

Какие застройщики растут вопреки тенденции и сможет ли улучшение сохраниться?

  • Годовое снижение продаж ключевых государственных застройщиков сократилось с 16% в сентябре до 3% в октябре; JPMorgan считает, что это главным образом связано со сроками вывода объектов на рынок.
  • Среди ключевых публичных застройщиков China Merchants Shekou, C&D и China Resources Land стали единственными тремя государственными компаниями, добившимися годового роста продаж в октябре, на 23%, 10% и 3% соответственно. За первые 10 месяцев текущего года совокупные продажи China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao и China Merchants Shekou по-прежнему выросли на 2%–6% в годовом выражении.

Как JPMorgan оценивает дальнейшие перспективы продаж?

  • Продажи ста крупнейших застройщиков за первые 10 месяцев 2026 года снизились на 13% в годовом выражении. JPMorgan сохраняет прогноз снижения на 12% за весь год.
  • Банк ожидает, что продажи ключевых застройщиков в 2027 году снизятся на 20%–30% в годовом выражении: под влиянием «политики 828» застройщикам необходимо сохранять денежные средства с учётом изменений в планировании денежных потоков, а приобретение земли в четвёртом квартале 2026 года может замедлиться.
  • При выборе акций JPMorgan сохраняет избирательный подход и предпочитает China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services и KE Holdings.