Почему сроки подачи электроэнергии важнее общей запланированной мощности?

  • Юристы, опрошенные Bernstein, считают, что электроэнергия остается главным ограничением для реализации проектов в ближайшей перспективе. Наиболее ценна электроэнергия, доступная в течение 12 месяцев, затем — в течение от 12 до 24 месяцев; срок свыше 48 месяцев обычно коммерчески непривлекателен.
  • Комплекс с запланированной мощностью 400 мегаватт может оставаться весьма ценным, даже если в течение 12–24 месяцев удастся обеспечить лишь 100 мегаватт, при наличии надежного способа получить остальную мощность: клиенты могут сначала начать работу, а затем постепенно наращивать мощности.
  • Тем временем изменения регулирования в США происходят преимущественно на местном уровне. Отношение местных сообществ и изменения местных правил также влияют на оценки девелоперов: проекты должны соответствовать действующим требованиям и учитывать возможность изменения правил во время строительства.

Каковы основные спорные вопросы в крупных договорах аренды?

  • Крупные сделки обычно структурируются индивидуально. Крупные облачные провайдеры часто используют выгодные им типовые договоры, которые могут содержать право на расторжение без указания причин; по мнению экспертов, такие права ослабляют возможность финансировать построенные по индивидуальному заказу объекты и продавать активы, поэтому их обычно следует исключать в ходе переговоров.
  • Более распространенные условия расторжения — утрата возможности получить электроснабжение или недостижение согласованных этапов строительства; задержки также могут повлечь зачет арендной платы или согласованную компенсацию. Конкретные условия зависят от размера проекта, типа клиента и переговорной силы сторон.
  • Права на расширение, преимущественную аренду, покупку и продление аренды также влияют на будущее использование комплекса. Если девелоперы предоставят арендаторам слишком большой контроль, это может ограничить варианты дальнейшего развития.

Как изменились гарантии для новых облачных провайдеров?

  • По словам экспертов, почти все сделки по новым дата-центрам для новых облачных провайдеров требуют повышения кредитного качества, в том числе денежных авансов, аккредитивов или гарантий третьих сторон, чтобы помочь проектам получить финансирование.
  • За последний год гарантии перешли от покрытия всего договора аренды к ограниченной защите. Например, гарант может покрывать лишь 80% строительного кредита, а не всю арендную плату; вложенный девелопером собственный капитал и негарантированная часть кредита по-прежнему подвержены риску.
  • Гарантии также обычно линейно сокращаются в течение первоначального срока аренды, так что защита со временем снижается; гаранты все чаще требуют права принять на себя контроль над площадкой и электроснабжением после исполнения обязательств по гарантии. Возможность сохранить первоначальную кредитную поддержку при передаче аренды также является важным условием финансирования договора.

Почему проект может сохранять ценность после дефолта арендатора?

  • Эксперты ожидают, что в ближайшие 1–3 года некоторые новые облачные провайдеры могут обанкротиться: срок аренды их дата-центров может достигать 15 лет, тогда как договоры с клиентами могут заключаться всего на несколько дней или месяцев, а более надежные договоры обычно действуют лишь 1–3 года.
  • Эксперты приводят пример: если стоимость строительства составляет 10 млн долларов за мегаватт и заранее получена действенная кредитная защита в размере 30% стоимости, то при банкротстве арендатора и возможности быстро вернуть объект собственник может снизить свои эффективные затраты до 7 млн долларов за мегаватт, сделав цену более конкурентоспособной при повторной сдаче в аренду.
  • Этот результат зависит от структуры защиты и скорости возврата объекта; кроме того, объект, адаптированный под первоначального клиента, может потребовать переоборудования при повторной сдаче в аренду.

Спрос продолжает расти: где следующая возможность?

  • Опрошенные эксперты пока не наблюдают замедления сделок, но отмечают, что участники стали осторожнее и сильнее опасаются, что контрагентами могут быть спекулянты. Кредитоспособность некоторых гарантов вызывает вопросы и уже влияет на выбор участников торгов по новым сделкам.
  • Эксперты ожидают, что в ближайшие 3–5 лет спрос распространится с комплексов для обучения моделей в удаленных районах на небольшие объекты для инференса в городах и пригородах. Один из экспертов отмечает, что операторы среднего размера после поглощения переходят к крупным проектам, а некоторым оставшимся поставщикам не хватает электроэнергии, поэтому число конкурентов за местные мощности сокращается.