Почему общее влияние отмены страхования титула ограниченно?

  • Федеральное агентство жилищного финансирования США оценивает, что отмена требования о страховании титула в пользу кредитора может сэкономить соответствующим условиям заёмщикам от 500 до 1500 долларов на каждый кредит при завершении рефинансирования. По расчётам Goldman Sachs, это эквивалентно снижению необходимой для запуска рефинансирования выгоды по ставке примерно на 4–10 базисных пункта и лишь немного повысит готовность к рефинансированию.
  • С 2024 года Fannie Mae проводит пилотную программу освобождения от этого требования для рефинансируемых кредитов с низким риском, заменяя его автоматизированной проверкой титула и взимая небольшую плату. Goldman Sachs считает, что даже при расширении программы освобождение может по-прежнему ограничиваться кредитами с низким риском; нынешние ипотечные ставки высоки, а круг затронутых кредитов также очень мал.
  • Поэтому Goldman Sachs ожидает, что указ в целом существенно не повлияет на ипотечные ставки или досрочные погашения ипотечных ценных бумаг (MBS), однако конкретное влияние зависит от способов его реализации институтами жилищного финансирования.

Какие дополнительные изменения принесут отказ от оценки и упрощение документации?

  • У финансируемых при поддержке государства жилищных институтов (GSE) уже существуют механизмы освобождения от оценки: в 2026 году примерно 35%–40% кредитов на рефинансирование с ограниченным получением наличных были освобождены от оценки, что ниже пикового значения 67% в 2020 году. Goldman Sachs считает, что после указа охват может расшириться, но изменения могут быть постепенными.
  • Существующие цифровые программы уже позволяют проверять доходы, активы и занятость заёмщиков, сокращая объём бумажной документации. Отмена таких требований, как повторная проверка доходов, обычно не снижает расходы на закрытие сделки, но может сократить время оформления; Goldman Sachs не считает, что указ приведёт к созданию полностью упрощённой программы рефинансирования.

Почему проактивная отмена ипотечного страхования не даёт немедленного эффекта?

  • Пилотная программа требует от институтов жилищного финансирования использовать автоматизированную оценку и другие данные для проактивного выявления заёмщиков, отвечающих условиям отмены ипотечного страхования, но применяется только к кредитам, выданным после создания программы. Поэтому Goldman Sachs считает, что она не окажет немедленного влияния на текущие расходы на владение жильём или рынок MBS.
  • Fannie Mae и Freddie Mac уже разрешают обслуживающим организациям уведомлять соответствующих условиям заёмщиков о возможности отменить страхование. Исторические показатели отмены у обеих организаций близки, и на этом основании Goldman Sachs считает, что кредиторы, возможно, не связывались с заёмщиками активно; в рамках пилотной программы институтам жилищного финансирования, возможно, потребуется предоставить финансовые стимулы, чтобы побудить кредиторов проактивно направлять уведомления.

Что могут изменить снижение ставок по прямым государственным кредитам и сборное жильё?

  • Указ требует снизить ставки по прямым кредитам на жильё для одной семьи, предоставляемым Министерством сельского хозяйства и Министерством по делам ветеранов. Объём прямого кредитования Министерства сельского хозяйства в 2026 финансовом году составил всего 571 млн долларов; ставка по его прямым кредитам на жильё для одной семьи с 1 октября 2026 года составляет 5,75%, что уже более чем на 100 базисных пунктов ниже рыночных ставок. Goldman Sachs считает, что ставка обычно не является главным ограничивающим фактором.
  • Прямые кредиты отличаются от кредитов с государственной гарантией, которые секьюритизируются в MBS GNMA. Ещё одна мера со стороны предложения — создание рабочей группы по сборному жилью для изучения стандартизированного разрешительного процесса и современных методов производства; Goldman Sachs считает, что это поможет постепенно уменьшить дефицит жилья.
  • Goldman Sachs считает, что часть расходов на повышение доступности жилья могут взять на себя институты жилищного финансирования.