Почему цены на вторичное жильё в Шэньчжэне могут стабилизироваться?

  • За первые три квартала 2026 года цены на вторичное жильё в Шэньчжэне снизились на 0,4%, что значительно меньше падения на 10,4% за весь 2024 год и на 9,8% в 2025 году. Опрошенный эксперт по рынку из Centaline Property ожидает, что цены на вторичное жильё приблизительно достигнут дна до конца 2026 года.
  • Поддержку оказывают сокращение предложения новостроек и стабилизация цен на них. Предложение новостроек в Шэньчжэне сократилось примерно с 39,7 тыс. объектов в 2024 году до примерно 34,7 тыс. в 2025 году и составило около 16 тыс. объектов с начала 2026 года до момента подготовки отчёта. Эксперт ожидает, что сокращение предложения и политика продажи готового жилья ограничат предложение в 2027–2028 годах и переключат часть спроса на вторичное жильё.
  • Мнение JPMorgan в целом совпадает с оценкой эксперта: сокращение предложения земли способствует умеренной стабилизации цен на жильё в городах первого уровня, особенно в Шанхае и Шэньчжэне. Банк по-прежнему ожидает умеренного снижения цен на жильё в остальных регионах Китая.

Может ли сокращение предложения ослабить давление запасов?

  • По оценке эксперта, запас новостроек в Шэньчжэне составляет около 22 тыс. объектов, а срок его реализации — 11.4 месяца, однако этот показатель не включает готовые объекты. С их учётом срок реализации превышает 20 месяцев.
  • Число выставленных на продажу объектов вторичного жилья выросло в 2025 году с 56 тыс. в январе до 107 тыс. к концу года и в 2026 году оставалось примерно стабильным на уровне 104 тыс.–107 тыс. объектов, что эквивалентно примерно 23 месяцам продаж. Число объявлений перестало расти, но запас остаётся высоким.
  • Эксперт ожидает, что сокращение предложения новостроек приведёт к снижению объёма их продаж в Шэньчжэне на 10% в 2026 году и ещё на 10%–15% в 2027 году; объём продаж вторичного жилья за эти два года останется примерно неизменным.

Как «политика 828» влияет на застройщиков?

  • Эксперт считает, что краткосрочное влияние политики на рынок Шэньчжэня ограничено из-за небольшого объёма недавно проданных участков под жильё и переходных положений: проекты на участках, приобретённых до 28 августа, можно продавать по предварительным договорам по старым правилам до конца 2027 года.
  • Однако ипотечные кредиты будут выдаваться только после регистрации завершения строительства, что усилит давление на денежные потоки застройщиков. Для проектов с ограничением высоты в 80 метров срок от приобретения участка до начала предварительных продаж может увеличиться с минимум 6 до 18 месяцев.

Отвлечёт ли смягчение условий доступа к жилью для специалистов спрос от коммерческого жилья?

  • В октябре Шэньчжэнь сократил требуемый срок участия в системе социального страхования для подачи заявки на жильё для специалистов с 3 до 1 года, а период проверки истории владения жильём — с 5 до 3 лет. По мнению эксперта, смягчение происходит на фоне слабых продаж: доля проданного жилья для специалистов, доступного для продажи, снизилась с 90% в 2023 году до 17% в 2025 году, а требования к заявителям в будущем могут быть дополнительно смягчены.
  • По мнению эксперта, хотя жильё для специалистов обычно примерно на 30% дешевле коммерческого жилья в том же районе, качество, расположение и ограничения доступа в некоторых проектах снижают привлекательность скидки, и некоторые покупатели могут переключиться на вторичное жильё или более качественное коммерческое жильё.