Что изменится, если застройщики переориентируются на банковское финансирование?

  • Опрошенные банки считают, что новые правила 828 ускорят переход девелопмента от высокой долговой нагрузки, быстрого оборота и высокой прибыли к низкой долговой нагрузке, медленному обороту и низкой прибыли; малые и средние застройщики и некоторые частные девелоперы столкнутся с более сильным операционным давлением.
  • Поскольку проекты больше не могут опираться на прежнюю модель предварительных продаж, доля банковских кредитов в финансировании застройщиков может вырасти. Банки также будут чаще оценивать кредитный риск по отдельным проектам, уделяя внимание местоположению, качеству продукта и сопутствующей инфраструктуре.
  • Один банк считает, что предложение качественных проектов ограничено, а система ведущего банка может обострить конкуренцию в краткосрочной перспективе; вместе с тем получение статуса ведущего банка может открыть возможности для бизнеса, в том числе ипотечного.

Долгосрочное управление рисками улучшается, но каковы текущие риски в недвижимости?

  • Опрошенные банки считают, что усиление контроля за средствами от предварительных продаж и упорядочение управления проектами в долгосрочной перспективе помогут снизить риск незавершения проектов и кредитный риск по кредитам на девелопмент и ипотеке. При этом новые правила задержат выдачу ипотечных кредитов на новое жильё, что в краткосрочной перспективе неблагоприятно для роста ипотеки.
  • Банки сообщили, что показатели кредитов застройщикам, требующих особого внимания, и просроченных кредитов сейчас в целом стабильны, а темпы образования новых проблемных кредитов замедлились по сравнению с началом цикла, но урегулирование накопленных рисков всё ещё требует времени.
  • Опрошенные банки считают, что рынок недвижимости по-прежнему находится в фазе спада и корректировки, а число новых строек и продажи продолжают снижаться; цены на жильё могут быть близки ко дну, но сроки устойчивого восстановления остаются неопределёнными.

Почему спрос на ипотеку всё ещё не достиг переломного момента?

  • Опрошенные банки объясняют слабый рост ипотеки главным образом спросом: низкими ожиданиями домохозяйств относительно доходов, падением цен на жильё и тем, что больше покупателей используют кредиты жилищного накопительного фонда. В некоторых городах число сделок выросло по сравнению с предыдущим месяцем, но явного перелома в спросе на ипотеку и розничные кредиты в целом пока нет.
  • Ситуация в разных городах неодинакова: после введения новых правил в Хуэйчжоу и Цзянмыне преобладала выжидательная позиция, а число сделок с новым и вторичным жильём было небольшим; в Шэньчжэне предложение нового жилья остаётся ограниченным, а сделки на вторичном рынке проходят активнее. Банки ожидают уделять больше внимания ипотеке на вторичное жильё, конкуренция также может усилиться.
  • Ипотека сроком на 40 лет используется ограниченно из-за более высоких общих процентных расходов; меры ипотечной поддержки обычно требуют, чтобы клиенты сами подали заявку и соответствовали условиям, и их использование также невелико.

Какие ещё факторы давят на прибыль банков и качество розничных активов?

  • Опрошенные банки ожидают давления на чистую процентную маржу отрасли в 2027 году: выгоды от пересмотра ставок по депозитам сокращаются, ставки по кредитам, связанным с местными властями, снижаются, а конкуренция за надёжных корпоративных клиентов уже привела к заметному снижению ставок по корпоративным кредитам.
  • Один банк сообщил, что рост новых проблемных розничных кредитов несколько замедлился, но объём кредитов, требующих особого внимания, и просроченных кредитов продолжает расти, поэтому пока трудно судить, наступил ли перелом в качестве активов. Другой банк заявил, что остаток и доля его проблемных розничных кредитов в Шэньчжэне немного выросли, но остались под контролем.

Какие банки предпочитает JPMorgan?

  • В целом JPMorgan оценивает результаты исследования умеренно положительно и отдаёт предпочтение четырём крупнейшим государственным банкам, поскольку они меньше подвержены рискам розничного бизнеса и имеют конкурентное преимущество при получении роли ведущего банка в финансировании застройщиков.
  • Банк также положительно оценивает China Merchants Bank, отмечая его более высокую представленность в городах первого уровня, таких как Шэньчжэнь; рынок недвижимости Шэньчжэня демонстрирует признаки формирования дна, а негативное влияние политики 828 относительно умеренно.