Bernstein: Bất động sản châu Âu vượt thị trường trong tháng 10, diễn biến hoạt động và giá tài sản phân hóa sau mức định giá thấp

Định giá còn hấp dẫn sau khi cổ phiếu bất động sản tăng trong tháng 10?

Trong tháng 10 năm 2026, chỉ số bất động sản STOXX 600 đạt tổng lợi suất 3,8%, vượt mức 2,0% của STOXX 600. Lợi suất trái phiếu giảm tại phần lớn các khu vực lớn, cùng với xu hướng hoạt động cải thiện ở phần lớn doanh nghiệp đã công bố kết quả, hỗ trợ hiệu suất của ngành.
Tính đến ngày 30 tháng 10, cổ phiếu các công ty bất động sản châu Âu do Bernstein theo dõi được giao dịch thấp hơn giá trị tài sản hữu hình ròng công bố gần nhất với mức chiết khấu bình quân gia quyền 31%, cao hơn đáng kể mức chiết khấu giá trị tài sản ròng bình quân dài hạn khoảng 10%. Lợi suất thu nhập thường xuyên trên mỗi cổ phiếu mà ngân hàng dự báo cho năm tài chính 2026 là 8,7%, cũng cao hơn mức bình quân dài hạn 6,5%, vì vậy ngân hàng cho rằng định giá ngành hấp dẫn.
Định giá thấp cùng tồn tại với áp lực lên giá tài sản: lợi suất trái phiếu chính phủ Pháp kỳ hạn 10 năm tăng 11 điểm cơ bản trong tháng 10 lên 4,97%, trong khi lợi suất của Đức giảm 26 điểm cơ bản xuống 3,32%. Giá trị giao dịch bất động sản văn phòng châu Âu trong quý ba giảm một phần ba so với cùng kỳ xuống 8,8 tỷ euro, mức thấp nhất kể từ 2009.

Xu hướng hoạt động của các chủ sở hữu bất động sản bán lẻ nhìn chung cải thiện, Klépierre và Eurocommercial nâng nhẹ dự báo lợi nhuận. Các mảng văn phòng, khách sạn và nhà ở tại Đức của Covivio hoạt động ổn định, trong khi WDP cũng triển khai đúng kế hoạch.
Hoạt động phát triển bị hạn chế hơn: CTP hạ dự báo quy mô hoàn thành cả năm do hoạt động cho thuê chậm lại và cho thuê trước suy yếu, nhưng nhắc lại hướng dẫn lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu cho năm tài chính 2026. Icade nhắc lại hướng dẫn, nhưng xu hướng hoạt động suy yếu và công ty đề xuất phương án trả cổ tức bằng cổ phiếu sẽ pha loãng cổ đông hiện hữu.
Chủ sở hữu nhà ở Đức Vonovia hạ triển vọng lợi nhuận và chi tiêu vốn cho các năm tài chính 2026 và 2028, đồng thời triển vọng giá trị tài sản cũng yếu hơn dự báo của Bernstein. Ngân hàng cho rằng việc cắt giảm chi tiêu vốn giúp bảo vệ bảng cân đối kế toán và dự kiến công ty có thể áp dụng chính sách cổ tức thận trọng hơn vào tháng 3 năm sau.

Nhu cầu thuê và giao dịch đầu tư đối với văn phòng cao cấp đang phân hóa. JLL dự báo diện tích văn phòng được thuê tại trung tâm London trong năm 2026 sẽ vượt 10 triệu feet vuông, đánh dấu năm mạnh nhất kể từ 2019. Tại thời điểm báo cáo, diện tích cho thuê từ đầu năm cao hơn mức bình quân dài hạn 10%.
Tuy nhiên, chi phí tài trợ cao và chênh lệch kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán đang kìm hãm giao dịch. Đầu tư vào bất động sản văn phòng Anh trong quý ba năm 2026 giảm 25% xuống khoảng 2,1 tỷ bảng Anh, với giao dịch tập trung tại London và các tài sản cao cấp. Bernstein cho biết một số bên bán có thể phải chấp nhận giá thấp hơn để hoàn tất giao dịch.
Áp lực định giá cũng thể hiện qua lợi suất: theo Savills, lợi suất bình quân của bất động sản cao cấp tại Anh tăng lên 6% trong tháng 10, trong đó lợi suất bất động sản văn phòng và phân phối tăng 25 điểm cơ bản. Bernstein cho rằng nguồn cung mới hạn chế và chi phí xây dựng cao giúp hỗ trợ triển vọng giá thuê ở một số phân khúc.

Ngân sách mùa thu của Anh nâng ngưỡng giảm thuế kinh doanh nhỏ áp dụng cho ngành bán lẻ, khách sạn, ăn uống và giải trí, đồng thời bảo vệ các bất động sản đủ điều kiện trong hai năm bằng cách hạn chế mức tăng hóa đơn vượt lạm phát, giúp bên thuê gánh chi phí bất động sản.
Không có phụ thu chuyên ngành mới đối với bất động sản văn phòng và logistics, tốt hơn một số đồn đoán trước ngân sách. Thuế và phí bất động sản thường do bên thuê chi trả, nhưng chi phí sử dụng tăng cuối cùng có thể làm giảm mức tiền thuê mà chủ sở hữu có thể thu.
Ba đảng tại Berlin đề xuất phương án xã hội hóa nhà ở trước các cuộc đàm phán chính thức thành lập liên minh: đối với chủ sở hữu hơn 10 nghìn căn nhà tại Berlin, những căn đủ điều kiện vượt ngưỡng có thể được chuyển sang sở hữu công, với mức bồi thường tối đa 16 tỷ euro. Đề xuất chưa trở thành luật và Bernstein cho rằng sự bất định kéo dài có thể kìm hãm đầu tư bất động sản địa phương.

Diễn biến mới nhất của dự thảo quy định về trung tâm dữ liệu của Tây Ban Nha cho thấy các yêu cầu nghiêm ngặt hơn có thể được duy trì sau giai đoạn chuyển tiếp kết thúc vào năm 2031, trong khi dự thảo cuối cùng cũng nới lỏng quy định mua sắm năng lượng tái tạo. Các bước tiếp theo vẫn cần ý kiến của Hội đồng Nhà nước, sửa đổi và sự phê duyệt của Hội đồng Bộ trưởng.
Bernstein ước tính trong kịch bản xấu nhất, hơn một phần tư một chút danh mục dự án phát triển trung tâm dữ liệu của Merlin Properties sẽ bị ảnh hưởng, và việc đẩy nhanh phát triển tại Bồ Đào Nha có thể bù đắp hoàn toàn tác động. Ngân hàng cho rằng định giá hiện tại của Merlin theo phương pháp tổng giá trị các bộ phận chưa tính đến tiềm năng tăng giá trong tương lai từ trung tâm dữ liệu.
Chi phí và nguồn điện cũng ảnh hưởng đến hoạt động phát triển: theo Turner & Townsend, chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu châu Âu tăng 13% so với cùng kỳ lên 12.76 đô la mỗi watt. Một dự án dự kiến tại Loughton, Anh, mất Microsoft với tư cách khách thuê chủ chốt sau khi việc kết nối lưới điện được cho là bị trì hoãn đến thập niên 2030.