J.P. Morgan: Doanh số nhà mới vẫn yếu sau khi trợ cấp vay mua nhà có hiệu lực, nhà ở đã qua sử dụng tăng nhanh

Doanh số nhà mới diễn biến ra sao sau khi trợ cấp vay mua nhà có hiệu lực?

Theo dữ liệu của China Index Academy, tổng doanh số của một trăm doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong tháng 10 năm 2026 giảm 13% so với cùng kỳ, mức giảm lớn hơn 11% của tháng 9 và yếu hơn dự báo trước đó của JPMorgan về mức giảm một chữ số. Ngân hàng từng kỳ vọng khoản trợ cấp vay mua nhà có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 sẽ ít nhất thúc đẩy nhẹ doanh số tại các thành phố cấp thấp hơn trong ngắn hạn.
Doanh số của một trăm doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong tháng 10 đạt khoảng 181 tỷ nhân dân tệ, tăng 10% so với tháng trước. JPMorgan cho rằng điều này liên quan đến yếu tố mùa vụ: trong giai đoạn 2016–2025, doanh số tháng 10 chiếm trung bình 9,1% doanh số cả năm, cao hơn mức 8,5% của tháng 9.
So với mức trung bình cùng kỳ giai đoạn 2018–2021, doanh số tháng 10 thấp hơn 76%, thu hẹp so với mức thấp hơn 80% của tháng 9, nhưng vẫn nằm trong khoảng thấp hơn 70%–80% thường thấy.

Chỉ số Iceberg cho thấy doanh số nhà ở đã qua sử dụng tại các thành phố trọng điểm trong tháng 10 tăng hơn 20% so với cùng kỳ, nhanh hơn đôi chút so với mức 19% của tháng 9. JPMorgan dự báo doanh số nhà ở đã qua sử dụng sẽ tiếp tục tăng hơn 10% so với cùng kỳ trong quý IV năm 2026.
Theo ước tính của JPMorgan, khoảng 22% nguồn cung nhà mới trên toàn quốc có thể đủ điều kiện nhận trợ cấp vay mua nhà, trong khi tỷ lệ tương ứng của nhà ở đã qua sử dụng là khoảng 40%. Chênh lệch về tỷ lệ bao phủ là cơ sở để ngân hàng nhận định nhà ở đã qua sử dụng sẽ hưởng lợi tương đối nhiều hơn.

Mức giảm doanh số so với cùng kỳ của các doanh nghiệp bất động sản nhà nước trọng điểm thu hẹp từ 16% trong tháng 9 xuống 3% trong tháng 10; JPMorgan cho rằng điều này chủ yếu liên quan đến thời điểm mở bán dự án.
Trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trọng điểm, China Merchants Shekou, C&D và China Resources Land là ba doanh nghiệp nhà nước duy nhất ghi nhận doanh số tăng so với cùng kỳ trong tháng 10, với mức tăng lần lượt là 23%, 10% và 3%. Trong 10 tháng đầu năm nay, doanh số lũy kế của China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao và China Merchants Shekou vẫn tăng 2%–6% so với cùng kỳ.

Doanh số của một trăm doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong 10 tháng đầu năm 2026 giảm 13% so với cùng kỳ. JPMorgan giữ nguyên dự báo doanh số cả năm giảm 12%.
Ngân hàng dự báo doanh số của các doanh nghiệp bất động sản trọng điểm trong năm 2027 giảm 20%–30% so với cùng kỳ: dưới tác động của “chính sách 828”, các chủ đầu tư cần giữ lại tiền mặt để ứng phó với thay đổi trong kế hoạch dòng tiền, và hoạt động mua đất có thể chậm lại trong quý IV năm 2026.
Về lựa chọn cổ phiếu, JPMorgan tiếp tục chọn lọc và ưu tiên China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services và KE Holdings.