Goldman Sachs: Giao dịch nhà mới hàng tuần tại Trung Quốc phục hồi, tỷ lệ chênh giá đất trong tháng 10 xuống mức thấp nhất nhiều năm

Giao dịch nhà mới phục hồi, mức cải thiện lớn đến đâu?

Tại khoảng 75 thành phố được Goldman Sachs theo dõi, diện tích giao dịch nhà mới trong tuần thứ 44 tăng 12% so với tuần trước nhưng vẫn giảm 11% so với cùng kỳ; hoạt động tìm kiếm nhà mới giảm 1,5% so với tuần trước.
Xét theo tháng, trung vị diện tích giao dịch nhà mới trong tháng 10 tăng 19% so với tháng trước và giảm 14% so với cùng kỳ. Diện tích giao dịch bình quân lũy kế từ đầu năm giảm 9% so với cùng kỳ, lần lượt thấp hơn 18% và 33% so với năm 2024 và 2023.
Dựa trên dữ liệu bán hàng từ khoảng 75 thành phố, Goldman Sachs ước tính doanh số hợp đồng của nhóm một trăm doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong tháng 10 giảm 9% so với cùng kỳ, trong khi PTI ước tính mức giảm 17%.

Trong tuần thứ 44, diện tích giao dịch nhà cũ tại khoảng 20 thành phố giảm 7% so với tuần trước nhưng vẫn tăng 7% so với cùng kỳ; lũy kế từ đầu năm tăng 2% so với cùng kỳ, lần lượt cao hơn 10% và 13% so với cùng kỳ năm 2024 và 2023.
Tại Thượng Hải, khoảng 24,7 nghìn căn nhà cũ được đăng ký hợp đồng trực tuyến trong tháng 10, tăng 33% so với cùng kỳ và 5% so với tháng trước, cao nhất trong cùng kỳ sáu năm. Kể từ tháng 3, giao dịch hàng tháng tại Thượng Hải đã vượt 23 nghìn căn trong tám tháng liên tiếp.
Các tín hiệu ngắn hạn trái chiều: số lượt dẫn khách xem nhà cũ tại các thành phố được theo dõi phục hồi 4% so với tuần trước, nhưng lượng bán theo thỏa thuận đặt mua, vốn đi trước đăng ký hợp đồng trực tuyến một đến hai tuần, giảm 3%. Kỳ vọng giá nhà tăng của môi giới cải thiện nhẹ, trong khi kỳ vọng của người bán tiếp tục giảm.

Dữ liệu của China Index Academy cho thấy cả diện tích và giá trị giao dịch đất ở tại 300 thành phố trong tháng 10 đều tăng khoảng 90% so với cùng kỳ. Goldman Sachs cho rằng điều này có thể chịu tác động của nguồn cung đất trong tháng 9 tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ và mức nền thấp.
Trong khi đó, tỷ lệ chênh giá đấu giá đất bình quân trong tháng 10 giảm xuống 1,5%, mức thấp nhất theo tháng trong những năm gần đây; nguồn cung đất trong tháng giảm 46% so với cùng kỳ. Giao dịch tăng mạnh diễn ra đồng thời với mức chênh giá mua đất giảm.
Lượng tồn kho tại khoảng 20 thành phố trong tuần thứ 44 giảm 0,4% so với tuần trước và giảm 8,7% so với cuối năm 2025; thời gian hấp thụ hàng tồn kho là 26.4 tháng, thấp hơn mức trung bình 27.2 tháng của tháng 9.

Trong tuần qua, thêm 5 thành phố hạng hai ban hành quy định triển khai cải cách “8·28”, nâng tổng số lên 17 thành phố. Nam Kinh đưa ra cơ chế bán nhà đã hoàn thiện khi vẫn đang thế chấp; Tế Nam tăng hỗ trợ phía cầu đối với việc mua nhà đã hoàn thiện, bao gồm cho phép khấu trừ một căn nhà khi xác định điều kiện vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở.
Chỉ số theo dõi hoàn công của Goldman Sachs dựa trên mô hình cung cầu kính nổi cho thấy diện tích hoàn công trong tháng 10 có thể giảm so với cùng kỳ ở mức cuối khoảng hai mươi phần trăm; Cục Thống kê Quốc gia công bố mức giảm 36% so với cùng kỳ trong tháng 9.
Dựa trên xu hướng bán đất tại 300 thành phố và tỷ lệ xuất hàng xi măng toàn quốc, Goldman Sachs dự báo diện tích khởi công mới trong tháng 10 cũng sẽ giảm so với cùng kỳ ở mức cuối khoảng hai mươi phần trăm; Cục Thống kê Quốc gia công bố mức giảm 26% trong tháng 9.