Bernstein: Đơn hàng Digital Realty lập kỷ lục, dự báo tiếp tục được nâng; lợi suất mở rộng và chi phí huy động vốn là yếu tố then chốt

Kết quả quý ba và dự báo cả năm thay đổi như thế nào?

Doanh thu quý ba của Digital Realty tăng 21% so với cùng kỳ lên 1,9 tỷ đô la, còn EBITDA điều chỉnh tăng 13% lên 978 triệu đô la; dòng tiền từ hoạt động cốt lõi (Core FFO) trên mỗi cổ phiếu, không gồm lợi nhuận promote ròng, đạt 2.10 đô la, tăng 11% so với cùng kỳ và cao hơn dự báo trước đó của Bernstein là 1.97 đô la.
Công ty nâng dự báo cả năm lần thứ ba trong năm: Core FFO trên mỗi cổ phiếu không gồm lợi nhuận promote ròng được nâng thêm 0.15 đô la lên 8.30–8.35 đô la, với điểm giữa tương ứng mức tăng gần 13% so với cùng kỳ. Bernstein cho rằng dự báo này hàm ý mức 2.03–2.08 đô la trên mỗi cổ phiếu trong quý bốn, thấp hơn mức 2.10 đô la của quý ba, để lại dư địa vượt kỳ vọng.
Các thước đo lợi nhuận khác không được nâng đồng thời: công ty hạ dự báo lợi nhuận pha loãng điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu năm 2026 từ 3.10–3.15 đô la xuống 2.90–2.95 đô la.

Đơn hàng mới ký trong quý ba đạt kỷ lục 627 triệu đô la theo phần sở hữu của Digital Realty, trong đó các hợp đồng thuê lớn trên 1 megawatt chiếm 474 triệu đô la. Các thương vụ lớn tại Seoul, Chennai và Sydney cùng hợp đồng thuê tại Bắc Virginia đã công bố trước đó đóng góp vào kết quả này.
Tổng giá trị ký kết của các hợp đồng thuê 0–1 megawatt và hoạt động kết nối liên mạng đạt 152 triệu đô la, lập kỷ lục quý thứ tư liên tiếp, tăng 40% so với quý trước và 80% so với cùng kỳ. Trong các hợp đồng 0–1 megawatt, 44% liên quan đến AI, bao gồm việc một phòng thí nghiệm AI triển khai mạng lưới tại 15 địa điểm trên khắp châu Âu, Trung Đông và châu Phi.
Ký kết kết nối liên mạng đạt kỷ lục không lập tức chuyển thành mức tăng doanh thu tương ứng: Bernstein cho biết công ty áp dụng nhượng bộ về giá đối với một số dịch vụ kết nối để mở rộng vùng phủ mạng, do đó doanh thu kết nối liên mạng tăng chưa đến 1%.
Giá cho thuê tài sản hiện hữu cũng đang cải thiện: chênh lệch giá gia hạn thuê trên cơ sở tiền mặt trong quý ba là 11,8%, trong đó hợp đồng trên 1 megawatt đạt 26,3% và hợp đồng 0–1 megawatt đạt 4,7%.

Tổng giá trị đơn hàng tồn đọng đã ký nhưng chưa lập hóa đơn đạt 2,5 tỷ đô la, hoặc 1,8 tỷ đô la theo phần sở hữu của công ty. Tiền thuê quy đổi theo năm bắt đầu được tính trong quý ba đạt 207 triệu đô la; công ty dự kiến tốc độ bắt đầu tính tiền thuê sẽ tăng trong hai quý tới khi các hợp đồng thuê nhỏ mới ký có hiệu lực và hơn 250 megawatt công suất đã cho thuê trước được bàn giao.
Quy mô các dự án đang xây dựng tăng lên 1.5 gigawatt, với tổng chi phí dự kiến 22 tỷ đô la, tăng 9% so với quý trước; các dự án đã được cho thuê trước 63%, với lợi suất ổn định kỳ vọng bình quân 11,6%. Trong số 50 megawatt công suất CNTT được bàn giao trong quý ba, 95% đã được cho thuê trước.
Ban lãnh đạo dự kiến Core FFO trên mỗi cổ phiếu duy trì mức tăng hai chữ số trong năm 2027 và các năm sau đó. Bernstein đồng thời theo dõi lợi suất dự án trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng và tốc độ chuyển đơn hàng tồn đọng thành thu nhập tiền mặt.

Công ty duy trì dự báo chi tiêu vốn phát triển ròng cả năm ở mức 4,25 tỷ–4,75 tỷ đô la và nâng dự báo thu hồi vốn thêm 500 triệu đô la lên 1,5 tỷ–2 tỷ đô la. Ban lãnh đạo ước tính có hơn 20 tỷ đô la khả dụng cho các dự án phát triển trong tương lai; đây là ước tính tổng hợp các nguồn tài trợ, không phải số dư tiền mặt.
Các nguồn vốn bao gồm quỹ phát triển 3,25 tỷ đô la đã huy động, cam kết vốn cổ phần nền tảng ban đầu 1,4 tỷ đô la cho một chiến lược đầu tư thường trực mới, cùng khoảng 1,7 tỷ đô la trái phiếu phát hành trong tháng 10, với lãi suất coupon bình quân khoảng 4%. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh cuối quý ba là 5.2 lần; ban lãnh đạo cho rằng không cần huy động lượng lớn vốn cổ phần và thậm chí có thể bắt đầu giảm đòn bẩy.
Bernstein duy trì khuyến nghị vượt trội thị trường, nâng giá mục tiêu từ 226 đô la lên 229 đô la và giữ hệ số định giá dòng tiền từ hoạt động điều chỉnh (AFFO) dự phóng ở mức 27 lần. Tổ chức này cho rằng khả năng nhìn thấy tăng trưởng, các kênh huy động vốn và lợi suất phát triển kỳ vọng giúp cân bằng áp lực từ lãi suất và chi phí xây dựng.