J.P. Morgan: Đà giảm giá nhà ở thứ cấp tại Thâm Quyến thu hẹp: Nguồn cung nhà mới giảm hỗ trợ ổn định, áp lực tồn kho vẫn còn

Vì sao giá nhà ở thứ cấp tại Thâm Quyến có triển vọng ổn định?

Giá nhà ở thứ cấp tại Thâm Quyến giảm 0,4% trong ba quý đầu năm 2026, mức giảm thu hẹp đáng kể so với 10,4% của cả năm 2024 và 9,8% trong năm 2025. Chuyên gia thị trường của Centaline Property được phỏng vấn dự báo giá nhà ở thứ cấp sẽ cơ bản chạm đáy trước cuối năm 2026.
Động lực hỗ trợ đến từ nguồn cung nhà mới giảm và giá nhà mới dần ổn định. Nguồn cung nhà mới tại Thâm Quyến giảm từ khoảng 39,7 nghìn căn năm 2024 xuống khoảng 34,7 nghìn căn năm 2025, và đạt khoảng 16 nghìn căn trong năm 2026 tính đến thời điểm báo cáo. Chuyên gia dự báo nguồn cung thu hẹp và chính sách bán nhà đã hoàn thiện sẽ hạn chế nguồn cung trong giai đoạn 2027–2028, đồng thời chuyển một phần nhu cầu sang nhà ở thứ cấp.
Quan điểm của JPMorgan nhìn chung tương đồng với chuyên gia: nguồn cung đất thu hẹp tạo điều kiện cho giá nhà tại các thành phố hạng nhất ổn định ở mức vừa phải, đặc biệt là Thượng Hải và Thâm Quyến. Ngân hàng vẫn dự báo giá nhà tại các khu vực khác của Trung Quốc giảm nhẹ.

Theo chuyên gia, tồn kho nhà mới tại Thâm Quyến vào khoảng 22 nghìn căn, với thời gian hấp thụ là 11.4 tháng, nhưng cách tính này không bao gồm tồn kho đã hoàn thiện. Nếu tính cả số này, thời gian hấp thụ vượt 20 tháng.
Số nhà ở thứ cấp rao bán tăng trong năm 2025, từ 56 nghìn căn vào tháng 1 lên 107 nghìn căn vào cuối năm, và nhìn chung ổn định ở mức 104 nghìn–107 nghìn căn trong năm 2026, tương đương khoảng 23 tháng doanh số. Số lượng rao bán đã ngừng tăng, nhưng lượng tồn vẫn cao.
Chuyên gia dự báo nguồn cung nhà mới thu hẹp sẽ khiến khối lượng bán nhà mới tại Thâm Quyến giảm 10% trong năm 2026 và giảm thêm 10%–15% trong năm 2027; khối lượng bán nhà ở thứ cấp nhìn chung đi ngang trong hai năm.

Chuyên gia cho rằng tác động ngắn hạn của chính sách đối với thị trường Thâm Quyến là hạn chế do gần đây có ít đất ở được bán và có các biện pháp chuyển tiếp: các dự án trên đất được mua trước ngày 28 tháng 8 có thể bán trước theo quy định cũ đến hết năm 2027.
Tuy nhiên, các khoản vay thế chấp chỉ được giải ngân khi hoàn tất đăng ký nghiệm thu công trình, làm tăng áp lực dòng tiền cho chủ đầu tư. Đối với các dự án bị giới hạn chiều cao 80 mét, thời gian từ khi mua đất đến khi bán trước có thể kéo dài từ ít nhất 6 tháng lên 18 tháng.

Vào tháng 10, Thâm Quyến giảm yêu cầu đóng bảo hiểm xã hội đối với người đăng ký nhà ở dành cho nhân tài từ 3 năm xuống 1 năm, đồng thời rút ngắn thời gian xem xét lịch sử sở hữu nhà từ 5 năm xuống 3 năm. Chuyên gia cho rằng việc nới điều kiện diễn ra trong bối cảnh tiêu thụ yếu: tỷ lệ tiêu thụ nhà ở dành cho nhân tài được phép bán giảm từ 90% năm 2023 xuống 17% năm 2025, và các điều kiện có thể tiếp tục được nới lỏng trong tương lai.
Chuyên gia cho rằng dù nhà ở dành cho nhân tài thường rẻ hơn khoảng 30% so với nhà ở thương mại cùng khu vực, chất lượng, vị trí và các hạn chế về điều kiện tiếp cận của một số dự án làm giảm sức hấp dẫn của mức chiết khấu, và một số người mua có thể chuyển sang nhà ở thứ cấp hoặc nhà ở thương mại chất lượng tốt hơn.