J.P. Morgan: Nhóm phân tích khảo sát ngành ngân hàng Trung Quốc: Doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào vốn ngân hàng, biên lãi và nhu cầu bán lẻ vẫn chịu áp lực

Việc doanh nghiệp bất động sản chuyển sang vay ngân hàng sẽ mang lại thay đổi gì?

Các ngân hàng được khảo sát cho rằng quy định mới 828 sẽ đẩy nhanh quá trình chuyển đổi hoạt động phát triển bất động sản từ đòn bẩy cao, quay vòng nhanh, lợi nhuận cao sang đòn bẩy thấp, quay vòng chậm, lợi nhuận thấp; các doanh nghiệp nhỏ và vừa cùng một số doanh nghiệp tư nhân đối mặt với áp lực vận hành lớn hơn.
Do các dự án không còn có thể dựa vào mô hình bán trước đây, tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong nguồn tài trợ của chủ đầu tư có thể tăng. Các ngân hàng cũng sẽ đánh giá rủi ro tín dụng theo từng dự án nhiều hơn, chú trọng vị trí, chất lượng sản phẩm và tiện ích đi kèm.
Một ngân hàng cho rằng nguồn cung dự án chất lượng cao có hạn và cơ chế ngân hàng đầu mối có thể làm cạnh tranh gay gắt hơn trong ngắn hạn; nhưng việc giành được vai trò đầu mối cũng có thể mang lại cơ hội kinh doanh như cho vay mua nhà.

Các ngân hàng được khảo sát cho rằng việc tăng cường giám sát tiền bán nhà trước và chuẩn hóa quản lý dự án sẽ giúp giảm nguy cơ dự án dang dở trong dài hạn, qua đó giảm rủi ro tín dụng của các khoản vay phát triển và vay mua nhà. Đồng thời, quy định mới sẽ làm chậm giải ngân khoản vay mua nhà mới, bất lợi cho tăng trưởng cho vay mua nhà trong ngắn hạn.
Các ngân hàng cho biết các chỉ số về khoản vay cần chú ý và quá hạn của chủ đầu tư hiện nhìn chung ổn định, tốc độ phát sinh nợ xấu mới đã chậm lại so với giai đoạn đầu chu kỳ, nhưng vẫn cần thời gian để xử lý rủi ro tồn đọng.
Các ngân hàng được khảo sát cho rằng bất động sản vẫn đang trong giai đoạn suy giảm và điều chỉnh, số dự án khởi công mới và doanh số tiếp tục giảm; giá nhà có thể đang gần đáy, nhưng thời điểm phục hồi bền vững vẫn chưa chắc chắn.

Các ngân hàng được khảo sát chủ yếu quy sự tăng trưởng yếu của cho vay mua nhà cho phía cầu: kỳ vọng thu nhập của người dân thấp, giá nhà giảm và nhiều người mua nhà hơn sử dụng khoản vay từ quỹ tiết kiệm nhà ở. Giao dịch tại một số thành phố cải thiện so với tháng trước, nhưng nhu cầu vay mua nhà và cho vay bán lẻ nói chung vẫn chưa có điểm chuyển biến rõ ràng.
Diễn biến khác nhau giữa các thành phố: sau quy định mới, tâm lý chờ đợi khá mạnh tại Huệ Châu và Giang Môn, giao dịch nhà mới và nhà hiện hữu đều yếu; nguồn cung nhà mới tại Thâm Quyến vẫn hạn chế, trong khi giao dịch nhà hiện hữu sôi động hơn. Các ngân hàng dự kiến sẽ chú trọng hơn đến cho vay mua nhà hiện hữu, và cạnh tranh cũng có thể gia tăng.
Các khoản vay mua nhà kỳ hạn 40 năm ít được sử dụng do tổng chi phí lãi cao hơn; các biện pháp hỗ trợ khoản vay mua nhà thường yêu cầu khách hàng chủ động nộp đơn và đáp ứng điều kiện, nên tỷ lệ sử dụng cũng thấp.

Các ngân hàng được khảo sát dự kiến biên lãi ròng của ngành sẽ chịu áp lực trong năm 2027: lợi ích từ việc định giá lại tiền gửi giảm, lãi suất các khoản vay liên quan đến chính quyền địa phương đi xuống, và cạnh tranh giành khách hàng doanh nghiệp chất lượng cao cũng đã khiến lãi suất cho vay doanh nghiệp giảm rõ rệt.
Một ngân hàng cho biết tốc độ tăng nợ xấu bán lẻ mới đã phần nào chậm lại, nhưng các khoản vay cần chú ý và quá hạn vẫn có xu hướng tăng, khiến việc xác định chất lượng tài sản đã đến điểm chuyển biến hay chưa còn khó khăn. Một ngân hàng khác cho biết dư nợ và tỷ lệ nợ xấu bán lẻ tại Thâm Quyến tăng nhẹ nhưng vẫn trong tầm kiểm soát.

Nhìn chung, JPMorgan có đánh giá khá tích cực về kết quả khảo sát và ưu tiên bốn ngân hàng quốc doanh lớn do mức độ tiếp xúc với mảng bán lẻ thấp hơn và có lợi thế cạnh tranh trong việc giành vai trò ngân hàng đầu mối tài trợ cho chủ đầu tư.
Ngân hàng này cũng đánh giá tích cực China Merchants Bank, cho rằng ngân hàng có mức độ tiếp xúc cao hơn tại các thành phố hạng nhất như Thâm Quyến; thị trường bất động sản Thâm Quyến đang có dấu hiệu tạo đáy, và tác động tiêu cực từ chính sách 828 tương đối nhẹ.