J.P. Morgan: Khủng hoảng thanh khoản tại Huafa làm lung lay niềm tin vào các doanh nghiệp bất động sản nhà nước: JPMorgan phân biệt rủi ro như thế nào?

Điều gì đã xảy ra tại Huafa và vì sao ảnh hưởng lan sang các doanh nghiệp bất động sản nhà nước?

Theo Bloomberg đưa tin ngày 26 tháng 10, Zhuhai Huafa Group đang đàm phán với ít nhất ba ngân hàng về việc gia hạn khoản vay và giảm lãi suất, đồng thời có hai sản phẩm ủy thác không được thanh toán đúng hạn. ngày 29 tháng 10, Bloomberg đưa tin tập đoàn đã hoàn trả tiền cho một số nhà đầu tư của một trong hai sản phẩm quá hạn.
Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước thành phố Châu Hải sở hữu 93,5% cổ phần Huafa Group. Sự việc làm dấy lên trở lại lo ngại về thanh khoản của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đồng thời khiến nhà đầu tư xem xét lại kỳ vọng hỗ trợ dành cho doanh nghiệp nhà nước trong ngành.

Tính đến nửa đầu năm 2026, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu của Huafa Group là 200% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn là 0.36 lần; các chỉ số tương ứng của công ty con niêm yết Huafa Industrial là 101% và 0.53 lần. Tổng nợ của hai công ty lần lượt là 377 tỷ nhân dân tệ và 126 tỷ nhân dân tệ.
Hoạt động kinh doanh cũng chịu áp lực: phát triển bất động sản đóng góp 46% doanh thu năm 2025 của Huafa Group, trong khi doanh thu phát triển bất động sản của Huafa Industrial trong nửa đầu năm 2026 giảm 51,8% so với cùng kỳ.
JPMorgan sàng lọc 45 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà nước dựa trên dữ liệu tài chính nửa đầu năm 2026. Trong đó, 22 doanh nghiệp vi phạm hai hoặc ba lằn ranh đỏ về tài chính, chủ yếu tập trung ở các doanh nghiệp có vốn hóa nhỏ hơn và doanh nghiệp nhà nước địa phương. Trong số 22 doanh nghiệp nhà nước trung ương, vẫn có 5 doanh nghiệp vi phạm cả ba lằn ranh đỏ.

JPMorgan cho rằng niềm tin tín dụng đối với một số doanh nghiệp bất động sản nhà nước phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính của chính phủ nhiều hơn là vào bảng cân đối kế toán vững mạnh của chính họ. Nhận định cơ sở của ngân hàng là chính phủ sẽ nỗ lực ngăn các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà nước vỡ nợ trái phiếu chào bán ra công chúng.
Tuy nhiên, các khoản vay ngân hàng hoặc nợ phi tiêu chuẩn vẫn có thể được gia hạn. Ngân hàng cho rằng rủi ro vỡ nợ của các doanh nghiệp nhà nước trung ương nhìn chung thấp, còn một số doanh nghiệp nhà nước địa phương, nhất là tại các thành phố cấp thấp hơn, có thể chứng kiến thanh khoản biến động nhiều hơn.
Về cổ phiếu, JPMorgan tiếp tục ưu tiên China Resources Land và China Overseas Land & Investment, những doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán mạnh hơn. Ngân hàng dự báo giá cổ phiếu của các doanh nghiệp nhà nước quy mô vừa và nhỏ có đòn bẩy cao sẽ chịu áp lực tâm lý trong ngắn hạn, cho đến khi Huafa nhận được hỗ trợ mạnh hơn và niềm tin thị trường phục hồi.

Trong tuần kết thúc vào ngày 29 tháng 10, giá trái phiếu nhân dân tệ phát hành ở nước ngoài của Huafa giảm trung bình khoảng 54 điểm; trái phiếu Greentown đáo hạn năm 2028 giảm khoảng 7 điểm. Trái lại, giá trái phiếu đạt hạng đầu tư của China Resources Land và China Overseas Land & Investment nhìn chung ổn định.
Bộ phận tín dụng của JPMorgan ưu tiên trái phiếu Longfor: công ty có hơn 13 tỷ nhân dân tệ tiền mặt có thể sử dụng và dòng tiền tự do dương, với khoảng 6 tỷ đến 7 tỷ nhân dân tệ nợ đáo hạn trong mỗi năm 2027 và 2028. Trái phiếu Longfor đáo hạn năm 2028 mà ngân hàng ưu tiên có giá 88.4 vào ngày 29 tháng 10, với lợi suất trong trường hợp xấu nhất là 15,4%.
Ngân hàng cũng dự báo hoạt động phát triển bất động sản có thể chịu áp lực vào năm tới khi chính sách bán trước dần được chấm dứt, do đó ưu tiên các doanh nghiệp có mức độ tiếp xúc lớn hơn với bất động sản đầu tư.