楼市改善后，为什么项目销售仍有冷热之分？

  • 汇丰于10月19日至21日走访沪杭住宅项目，认为市场较一季度上次走访时逐步改善；但一手房销售动能已从3月至4月的季节性高峰放缓，部分豪宅项目下半年开始借助中介销售。
  • 表现较好的项目往往同时具备较好的产品品质、较高的空间使用效率、附近新房供应有限或定位差异化等条件。开发商也在缩小每批推盘规模，以维持较高的去化率。
  • 另一面，总价3000万至4000万元的豪宅因供应集中，买家有更多选择，销售速度受到拖累。汇丰称房价总体稳定，受现房销售改革影响的后续新盘预计会小幅提价。

现房销售改革对开发商有多大影响？

  • 绿城表示，购房者对“828”政策改革最初的观望情绪已有缓和，改革对其9月至10月销售的影响不显著，也小于公司此前预期。
  • 公司通过车位和管理费折扣等方式促销，并鼓励买家支付40%至50%的首付款；监管账户的政策实施方式仍不明朗。
  • 资金安排仍是约束。绿城拿地更谨慎，优先选择规模较小、低密度的项目，并增加合资合作以缓解现金流压力；汇丰在中海地产估值中，也考虑了现房销售改革带来的现金流延迟。

二手房市场的支撑来自哪里？

  • PTI认为一、二手房市场走势已出现分化：豪宅新房需求保持稳定，外环附近部分供应条件改善的大众市场项目销售较强；二手房方面，新房空间使用效率更高所带来的竞争，已使二手房价格调整大体完成。
  • PTI称二手房月成交量仍处于较高水平，总价300万元以下的房源占比较大。支撑因素包括超过2%的租金收益率、城市更新带来的潜在增值，以及政府收购老旧小户型二手房可能提供的价格支撑。

汇丰看好哪些公司，依据是什么？

  • 汇丰偏好华润置地和中海地产，理由是两家公司融资渠道较强、财务状况稳健，且布局核心城市；该行给予两者买入评级，目标价分别为38.30港元和16.20港元。
  • 汇丰也给予贝壳买入评级，认为其有望受益于更活跃的二手房交易，美元上市股份目标价为23.50美元。
  • PTI同时认为，土地市场降温可能让规模较小的未上市国企补充优质土地储备，因此改革带来的机会并不必然只集中于头部开发商。