今年的地产拖累为什么反而加重了？

  • 高盛将2026年房地产对中国实际GDP增速的直接拖累估计，由此前的1.5个百分点上调至1.8个百分点，也略高于2025年的1.7个百分点，扭转了原先今年拖累有所减轻的预期。
  • 实际活动弱于高盛年初预期：2026年1—9月，土地出让收入、新房开工和房地产固定资产投资分别同比下降28%、25%和21%。多数房地产活动指标较2020—2021年高点已下降60%—90%，调整仍在延续。
  • 上述直接拖累涵盖建筑、房地产服务、上游商品需求、入住相关消费和土地出让相关财政影响，衡量的是地产沿多条渠道对经济的影响。

现房销售转型如何延长投资下行？

  • 从预售转向现房销售，并加强项目资金监管，会收紧开发商资金来源。高盛据此判断，未来几年房地产投资承压，建筑活动下行比此前预计更深、更持久。
  • 高盛新基准预计，2027年土地出让收入、新房开工、新房销售和房地产固定资产投资分别再下降20%、20%、10%和17%；对应的2026年全年降幅预测为30%、22%、8%和20%。因此，明年经济拖累减轻仍可与地产活动继续收缩同时发生。
  • 统计上的在建面积也可能掩盖实际收缩：部分停工、终止项目仍留在在建面积中。高盛此次改用新开工数据重估在建规模，以修正这一偏差。

楼市继续缩小，为何对增长的拖累会减轻？

  • 核心机制是地产在经济中的权重下降。按高盛包含入住消费和土地财政渠道的较宽口径，房地产占GDP比重已从高峰期约30%降至2025年约15%，预计2030年起稳定在约8%。随着规模缩小，继续下行对整体增速的影响也会减弱。
  • 在这一基准下，高盛预计直接拖累将从2026年的1.8个百分点降至2027年的1.3个百分点，并在2030年前后基本消退。这条路径依赖地产活动及其经济权重的持续调整，并不要求明年开工或投资转为增长。

房价与居民消费会同步企稳吗？

  • 高盛判断，上海、深圳等库存已较低的高能级城市，房价可能较快回升；但全国其他地区，尤其库存压力较大的低线城市，房价可能继续下跌数年。
  • 房价还通过家庭财富影响消费。高盛模型采用的关系是：住房价值每减少1元，年度家庭消费同向减少约0.01元。这一间接影响需在前述直接拖累之外另行计入。
  • 高盛估算负面住房财富效应在2024—2025年达到峰值；在全国二手房价格于2030年见底的假设下，该效应将逐步减弱，到2030年代初消退。因此，局部城市价格回暖与全国消费压力缓解存在时序差异。

地方财政为何难随增长拖累减轻而松绑？

  • 基于开发商现金流，高盛房地产团队预计，2035年住宅用地成交量将比2025年下降超过90%。依赖地产收入较深的地方仍面临融资压力，需要替代收入或削减支出。
  • 高盛据此认为，全国范围扩大房地产税的可能窗口在“十五五”末期或“十六五”期间，即2026—2030年末段或2031—2035年，以拓宽地方税基、部分弥补土地收入损失；具体时间和范围取决于楼市状况及国内市场信心。