J.P. Morgan: las ventas de viviendas nuevas siguen débiles tras la entrada en vigor de los subsidios hipotecarios, mientras las de segunda mano crecen con rapidez

¿Qué ocurrió con las ventas de viviendas nuevas tras la entrada en vigor de los subsidios hipotecarios?

Según datos de China Index Academy, las ventas conjuntas de las cien principales promotoras cayeron un 13% interanual en octubre de 2026, una caída mayor que el 11% de septiembre y un resultado más débil que el descenso de un solo dígito previsto anteriormente por JPMorgan. El banco esperaba inicialmente que los subsidios hipotecarios, en vigor desde el 1 de octubre, impulsaran al menos ligeramente las ventas a corto plazo en las ciudades de menor categoría.
Las ventas de las cien principales promotoras en octubre fueron de unos 181 mil millones de yuanes, un aumento mensual del 10%. JPMorgan considera que esto está relacionado con la estacionalidad: entre 2016 y 2025, las ventas de octubre representaron en promedio el 9,1% del total anual, por encima del 8,5% de septiembre.
Las ventas de octubre fueron un 76% inferiores al promedio del mismo periodo de 2018–2021, una brecha menor que el 80% registrado en septiembre, aunque aún dentro del intervalo habitual de entre un 70% y un 80% por debajo de ese promedio.

El índice Iceberg muestra que las ventas de viviendas de segunda mano en las principales ciudades crecieron más del 20% interanual en octubre, una ligera aceleración frente al 19% de septiembre. JPMorgan prevé que las ventas de viviendas de segunda mano mantengan un crecimiento interanual superior al 10% en el cuarto trimestre de 2026.
JPMorgan estima que alrededor del 22% de las viviendas nuevas ofertadas en todo el país podrían cumplir los requisitos para recibir subsidios hipotecarios, frente a aproximadamente el 40% de las viviendas de segunda mano. La diferencia de cobertura sustenta la opinión del banco de que estas últimas se beneficiarán relativamente más.

La caída interanual de las ventas de las principales promotoras estatales se redujo del 16% en septiembre al 3% en octubre; JPMorgan considera que esto se debió principalmente al calendario de lanzamiento de proyectos.
Entre las principales promotoras cotizadas, China Merchants Shekou, C&D y China Resources Land fueron las únicas tres empresas estatales que lograron un crecimiento interanual de las ventas en octubre, del 23%, 10% y 3%, respectivamente. En los primeros 10 meses del año, las ventas acumuladas de China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao y China Merchants Shekou aún crecieron entre un 2% y un 6% interanual.

Las ventas de las cien principales promotoras cayeron un 13% interanual en los primeros 10 meses de 2026. JPMorgan mantiene su previsión de una caída del 12% para el conjunto del año.
El banco prevé que las ventas de las principales promotoras caigan entre un 20% y un 30% interanual en 2027: bajo la influencia de la «política 828», las promotoras necesitan conservar efectivo para afrontar cambios en la planificación del flujo de caja, y la adquisición de suelo podría desacelerarse en el cuarto trimestre de 2026.
En la selección de acciones, JPMorgan mantiene un enfoque selectivo y prefiere China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services y KE Holdings.