J.P. Morgan: Kontrak Digital Realty cetak rekor: kenaikan sewa dan kebutuhan dana ekspansi sama-sama meningkat

Permintaan apa yang meningkat pesat pada kuartal ketiga?

Kontrak sewa baru Digital Realty pada kuartal ketiga mencapai rekor 855 juta dolar berdasarkan seluruh kepemilikan proyek dan 627 juta dolar berdasarkan porsi kepemilikan perusahaan; bisnis di atas 1 megawatt menyumbang kontrak senilai 474 juta dolar, dengan Virginia Utara dan Asia Pasifik menonjol.
Penerapan oleh perusahaan juga meluas: kontrak bisnis kolokasi dan interkoneksi mencapai 158 juta dolar, lebih tinggi daripada 138 juta dolar pada kuartal sebelumnya dan sekitar 100 juta dolar pada kuartal-kuartal sebelumnya. Sebuah laboratorium AI terkemuka melakukan penerapan di 15 lokasi di Eropa, Timur Tengah, dan Afrika, membentuk jaringan yang saling terhubung.
Pendapatan sewa kuartal ketiga sebesar 1,225 miliar dolar, naik 17,1% dari tahun sebelumnya dan 4,1% di atas perkiraan JPMorgan sebelumnya; tetapi total pendapatan sebesar 1,902 miliar dolar, turun 1,1% dari kuartal sebelumnya, dengan pendapatan biaya turun dari 249 juta dolar menjadi 75,3 juta dolar.

Kontrak yang diperpanjang pada kuartal ketiga setara dengan pendapatan sewa tahunan 261 juta dolar, dengan sewa tunai naik 11,8% dibandingkan kontrak awal; perpanjangan di atas 1 megawatt naik 26,3%. Perusahaan menaikkan panduan kenaikan sewa tunai perpanjangan sepanjang 2026 sebesar 1 poin persentase menjadi 10%–12%.
Berdasarkan porsi kepemilikan perusahaan, kontrak yang telah ditandatangani tetapi belum mulai berlaku meningkat menjadi 1,9 miliar dolar pada akhir kuartal; perusahaan memperkirakan 371 juta dolar mulai berlaku pada sisa 2026, 831 juta dolar pada 2027, dan 643 juta dolar pada 2028 dan setelahnya. Karena itu, kontrak baru perlu diubah secara bertahap menjadi pendapatan seiring penyerahan proyek dan dimulainya sewa.
Perusahaan menaikkan panduan indikator keuangan utama setahun penuh untuk kuartal ketiga berturut-turut: panduan total pendapatan setelah mengecualikan pendapatan biaya kinerja mengindikasikan pertumbuhan tahunan hampir 16%; titik tengah panduan dana operasi inti (FFO) per saham dengan basis yang sama dinaikkan 0.15 dolar, mengindikasikan pertumbuhan 12,7%.

Kapasitas perusahaan yang sedang dibangun sekitar 1.5 gigawatt, dengan perkiraan biaya total sekitar 22 miliar dolar dan imbal hasil pengembangan yang diperkirakan 11,6%; tingkat prasewa kapasitas tersebut naik dari 54% pada kuartal kedua menjadi 63%. Dari kapasitas 50 megawatt yang mulai beroperasi pada kuartal ketiga, 95% telah disewakan sebelumnya.
Kemajuan antarwilayah tidak merata: tingkat prasewa proyek dalam pembangunan sebesar 71% di Amerika Utara, hanya 12% di Eropa, Timur Tengah, dan Afrika, serta 75% di Asia Pasifik. Perkiraan biaya pembangunan Amerika Utara naik dari sekitar 14,1 juta dolar per megawatt pada kuartal sebelumnya menjadi 14,5 juta dolar, sedangkan Asia Pasifik naik dari sekitar 11,1 juta dolar menjadi 15,5 juta dolar.
JPMorgan memperkirakan belanja modal 2026 sebesar 5,341 miliar dolar, naik 67,9% dari 2025, dan dalam model valuasinya memperkirakan arus kas bebas tanpa leverage setahun penuh negatif sebesar 1,568 miliar dolar.
Perusahaan baru-baru ini menghimpun 540 juta dolar melalui penerbitan saham di pasar dan 1,7 miliar dolar melalui penerbitan utang, serta memperoleh komitmen ekuitas 1,4 miliar dolar untuk strategi modal permanen baru. Perusahaan juga menaikkan target penjualan atau kontribusi aset setahun penuh sebesar 500 juta dolar menjadi 1,5 miliar–2 miliar dolar, untuk memperoleh kembali modal dari aset matang melalui investor jangka panjang.

JPMorgan menilai kapasitas, proyek pengembangan, dan kemampuan penetapan harga perpanjangan perusahaan di Virginia Utara dan pasar utama dunia membuatnya berpeluang mendapat manfaat dari permintaan pusat data yang didorong komputasi awan dan AI.
Bank tersebut menaikkan perkiraan pendapatan 2026 menjadi 7,319 miliar dolar, tetapi memangkas perkiraan EBITDA yang disesuaikan dari 3,891 miliar dolar menjadi 3,842 miliar dolar; margin terkait diperkirakan sebesar 52,5%, di bawah perkiraan sebelumnya sebesar 54,5% dan 54,6% pada 2025.
Bank tersebut mempertahankan peringkat overweight dan target harga 235 dolar untuk Desember 2027. Valuasi arus kas terdiskonton menggunakan biaya modal rata-rata tertimbang 6,75%, tingkat pertumbuhan perpetuitas 4,5%, dan diskon pasar publik 10%; jika lonjakan pembangunan menciptakan kelebihan pasokan, harga sewa pusat data dapat tertekan.