Bernstein: Properti Eropa mengungguli pasar pada Oktober, dengan perbedaan kinerja operasional dan harga aset di balik valuasi rendah

Apakah valuasi masih menarik setelah saham properti naik pada Oktober?

Pada Oktober 2026, Indeks Properti STOXX 600 mencatat total imbal hasil 3,8%, mengungguli imbal hasil STOXX 600 sebesar 2,0%. Penurunan imbal hasil obligasi di sebagian besar wilayah utama, disertai tren operasional yang membaik pada sebagian besar perusahaan yang telah melaporkan kinerja, mendukung kinerja sektor.
Per 30 Oktober, harga saham perusahaan properti Eropa yang dicakup Bernstein diperdagangkan dengan diskon rata-rata tertimbang 31% terhadap nilai aset berwujud bersih yang terakhir dilaporkan, jauh di atas rata-rata diskon nilai aset bersih jangka panjang sekitar 10%. Estimasi imbal hasil laba per saham berulang untuk tahun fiskal 2026 sebesar 8,7% juga melampaui rata-rata jangka panjang 6,5%, sehingga bank tersebut menilai valuasi sektor menarik.
Valuasi rendah hadir bersamaan dengan tekanan pada harga aset: imbal hasil obligasi pemerintah Prancis bertenor 10 tahun naik 11 basis poin pada Oktober menjadi 4,97%, sementara imbal hasil Jerman turun 26 basis poin menjadi 3,32%. Nilai transaksi properti perkantoran Eropa pada kuartal ketiga turun sepertiga secara tahunan menjadi 8,8 miliar euro, terendah sejak 2009.

Tren operasional pemilik properti ritel secara umum membaik, dan Klépierre serta Eurocommercial sedikit menaikkan proyeksi laba. Bisnis perkantoran, hotel, dan hunian Jerman Covivio berkinerja stabil, sementara WDP juga berjalan sesuai rencana.
Aktivitas pengembangan lebih terkendala: CTP menurunkan proyeksi skala penyelesaian setahun penuh akibat melambatnya aktivitas penyewaan dan melemahnya prasewa, tetapi menegaskan kembali panduan laba per saham tahun fiskal 2026. Icade menegaskan kembali panduannya, tetapi tren operasionalnya melemah dan perusahaan mengusulkan skema dividen saham yang akan mendilusi pemegang saham lama.
Pemilik properti hunian Jerman Vonovia menurunkan prospek laba dan belanja modal untuk tahun fiskal 2026 dan 2028, sementara prospek nilai asetnya juga lebih lemah daripada perkiraan Bernstein. Bank tersebut menilai pemangkasan belanja modal membantu melindungi neraca dan memperkirakan perusahaan mungkin menerapkan kebijakan dividen yang lebih hati-hati pada Maret tahun berikutnya.

Permintaan sewa dan transaksi investasi untuk perkantoran premium menunjukkan arah yang berbeda. JLL memperkirakan luas penyewaan kantor di pusat London pada 2026 akan melampaui 10 juta kaki persegi, menjadikannya tahun terkuat sejak 2019. Pada saat laporan diterbitkan, luas penyewaan sepanjang tahun tersebut 10% di atas rata-rata jangka panjang.
Namun, biaya pendanaan yang tinggi dan perbedaan harga antara pembeli dan penjual menekan transaksi. Investasi properti perkantoran Inggris pada kuartal ketiga 2026 turun 25% menjadi sekitar 2,1 miliar pound, dengan transaksi terkonsentrasi di London dan aset premium. Bernstein menyatakan sebagian penjual mungkin perlu menerima harga lebih rendah agar transaksi terlaksana.
Tekanan valuasi juga tercermin pada imbal hasil: menurut Savills, rata-rata imbal hasil properti premium Inggris naik menjadi 6% pada Oktober, dengan imbal hasil properti perkantoran dan distribusi melebar 25 basis poin. Bernstein menilai pasokan baru yang terbatas dan tingginya biaya konstruksi membantu menopang prospek sewa di beberapa sektor.

Anggaran musim gugur Inggris menaikkan ambang batas keringanan pajak usaha kecil yang berlaku bagi sektor ritel, perhotelan dan restoran, serta rekreasi, dan memberikan perlindungan dua tahun bagi properti yang memenuhi syarat dengan membatasi kenaikan tagihan di atas inflasi, sehingga membantu penyewa menanggung biaya properti.
Tidak ada pajak tambahan khusus sektor yang baru untuk properti perkantoran dan logistik, lebih baik daripada sebagian spekulasi sebelum anggaran. Pajak dan biaya properti biasanya ditanggung penyewa, tetapi kenaikan biaya penggunaan pada akhirnya dapat menekan sewa yang dapat dikenakan pemilik.
Tiga partai di Berlin mengajukan skema sosialisasi perumahan sebelum perundingan resmi pembentukan koalisi: bagi pemilik lebih dari 10 ribu rumah di Berlin, rumah yang memenuhi syarat di atas ambang batas dapat dialihkan menjadi milik publik, dengan kompensasi maksimal 16 miliar euro. Usulan itu belum menjadi undang-undang, dan Bernstein menilai ketidakpastian yang berlanjut dapat menekan investasi properti setempat.

Perkembangan terbaru rancangan regulasi pusat data Spanyol menunjukkan persyaratan yang lebih ketat mungkin tetap berlaku setelah masa transisi yang berakhir pada 2031, sementara rancangan final juga melonggarkan aturan pengadaan energi terbarukan. Tahap selanjutnya masih memerlukan pendapat Dewan Negara, revisi, dan persetujuan Dewan Menteri.
Bernstein memperkirakan bahwa dalam skenario terburuk, sedikit lebih dari seperempat proyek pengembangan pusat data Merlin Properties akan terdampak, dan percepatan pengembangan di Portugal dapat sepenuhnya mengimbangi dampaknya. Bank tersebut menilai valuasi Merlin saat ini berdasarkan penjumlahan bagian belum memasukkan potensi kenaikan masa depan dari pusat data.
Biaya dan pasokan listrik juga memengaruhi pengembangan: menurut Turner & Townsend, biaya konstruksi pusat data Eropa naik 13% secara tahunan menjadi 12.76 dolar per watt. Sebuah proyek yang direncanakan di Loughton, Inggris, kehilangan Microsoft sebagai penyewa utama setelah sambungan jaringan listriknya dilaporkan tertunda hingga dekade 2030.