J.P. Morgan: Penjualan rumah baru tetap lemah setelah subsidi KPR berlaku, rumah bekas tumbuh pesat

Apa yang terjadi pada penjualan rumah baru setelah subsidi KPR berlaku?

Menurut data China Index Academy, total penjualan seratus pengembang properti teratas pada Oktober 2026 turun 13% secara tahunan, lebih dalam daripada penurunan 11% pada September dan lebih lemah daripada perkiraan JPMorgan sebelumnya berupa penurunan satu digit. Bank itu sebelumnya memperkirakan subsidi KPR yang berlaku pada 1 Oktober setidaknya akan sedikit mendorong penjualan di kota-kota tingkat lebih rendah dalam jangka pendek.
Penjualan seratus pengembang properti teratas pada Oktober mencapai sekitar 181 miliar yuan, naik 10% dibandingkan bulan sebelumnya. JPMorgan menilai hal ini terkait faktor musiman: selama 2016–2025, penjualan Oktober rata-rata menyumbang 9,1% dari penjualan tahunan, lebih tinggi daripada 8,5% pada September.
Dibandingkan rata-rata periode yang sama pada 2018–2021, penjualan Oktober lebih rendah 76%, dengan kesenjangan yang menyempit dari 80% pada September, tetapi masih berada dalam kisaran lazim 70%–80% lebih rendah.

Indeks Iceberg menunjukkan penjualan rumah bekas di kota-kota utama pada Oktober tumbuh lebih dari 20% secara tahunan, sedikit lebih cepat daripada 19% pada September. JPMorgan memperkirakan penjualan rumah bekas akan tetap tumbuh lebih dari 10% secara tahunan pada kuartal keempat 2026.
Menurut estimasi JPMorgan, sekitar 22% dari rumah baru yang ditawarkan di seluruh negeri mungkin memenuhi syarat subsidi KPR, sedangkan proporsi rumah bekas sekitar 40%. Perbedaan cakupan tersebut menjadi dasar penilaian bank bahwa rumah bekas akan memperoleh manfaat relatif lebih besar.

Penurunan penjualan tahunan pengembang utama milik negara menyempit dari 16% pada September menjadi 3% pada Oktober; JPMorgan menilai hal ini terutama terkait dengan waktu peluncuran proyek.
Di antara pengembang tercatat utama, China Merchants Shekou, C&D dan China Resources Land merupakan satu-satunya tiga pengembang milik negara yang mencatat pertumbuhan penjualan tahunan pada Oktober, masing-masing sebesar 23%, 10% dan 3%. Dalam 10 bulan pertama tahun ini, penjualan kumulatif China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao dan China Merchants Shekou masih tumbuh 2%–6% secara tahunan.

Penjualan seratus pengembang properti teratas dalam 10 bulan pertama 2026 turun 13% secara tahunan. JPMorgan mempertahankan perkiraan penurunan 12% untuk setahun penuh.
Bank tersebut memperkirakan penjualan pengembang utama turun 20%–30% secara tahunan pada 2027: di bawah pengaruh “kebijakan 828”, pengembang perlu mempertahankan kas untuk menghadapi perubahan dalam perencanaan arus kas, dan akuisisi lahan mungkin melambat pada kuartal keempat 2026.
Dalam pemilihan saham, JPMorgan tetap selektif dan memilih China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services dan KE Holdings.